Vendre un logement hérité au Portugal : premières étapes

Situation juridique

Distinguez succession non partagée, partage et propriété indivise d’un bien

Avant le partage, les héritiers détiennent des droits sur l’ensemble du patrimoine successoral. Après le partage et l’inscription au registre foncier, le bien peut appartenir à une seule personne ou à plusieurs personnes détenant chacune une quote-part (compropriedade). Ces situations sont différentes et déterminent qui doit intervenir dans la vente.

L’acte portugais d’identification des héritiers (habilitação de herdeiros) établit formellement qui sont les successeurs de la personne décédée. Le guichet public Balcão Heranças permet, selon le cas, de réaliser cet acte, le partage et l’inscription des biens au registre.

Préparation de la vente

Confirmez l’accord, la représentation et les documents

1. 01
   Identifiez toutes les personnes concernées

   Identifiez les héritiers, la personne chargée d’administrer la succession (cabeça de casal), les conjoints et les représentants éventuels qui doivent intervenir ou donner leur accord.

2. 02
   Définissez une décision commune

   Mettez-vous d’accord sur le prix, les dépenses, l’usage du logement, l’enlèvement des effets personnels et la répartition du produit de la vente avant de négocier avec des tiers.

3. 03
   Mettez à jour le registre fiscal et le registre foncier si nécessaire

   Comparez l’acte d’identification des héritiers, le partage, la fiche fiscale et le certificat permanent du registre foncier. Clarifiez les divergences avant le contrat définitif.

4. 04
   Réunissez dates et valeurs pertinentes

   Conservez les pièces de succession, la valeur patrimoniale fiscale, les dépenses et les interventions sur le bien pour permettre une analyse fiscale correcte.

Fiscalité

N’appliquez pas une formule générique aux plus-values

L’imposition peut varier selon que l’on transmet un bien déjà partagé, une quote-part du bien ou une part successorale, ainsi que selon les dates et valeurs pertinentes. Confirmez le traitement concret auprès de l’Autorité fiscale ou d’un professionnel habilité.

Précisez aussi qui paie les dépenses en attente, l’impôt municipal portugais sur les biens immobiliers (IMI), les charges de copropriété, les travaux et les autres frais jusqu’à la vente.