Numa herança, o primeiro problema raramente é o anúncio. É perceber quem são os herdeiros, em que estado está a herança, quem pode decidir e se o imóvel e os titulares estão corretamente identificados para a transmissão pretendida.
Situação jurídica
Distinga herança indivisa, partilha e compropriedade
Herança indivisa, partilha e compropriedade são situações diferentes. Na herança indivisa, os herdeiros têm direitos sobre o património hereditário no seu conjunto. Isso não significa que cada um já seja dono de uma quota de cada casa.
A partilha determina que bens ficam atribuídos a cada herdeiro. Pode prever tornas, ou seja, compensações para equilibrar os valores recebidos. Se uma casa ficar atribuída a várias pessoas em quotas definidas, passa a existir compropriedade sobre esse imóvel. Veja as opções no guia de partilhas de herança com imóveis.
O registo predial dá publicidade à situação jurídica do imóvel. Os registos necessários variam consoante a herança já tenha sido partilhada e o negócio pretendido. Compare a certidão permanente com a habilitação e, quando exista, o documento de partilha. Não assuma que uma venda exige sempre uma partilha prévia.
A habilitação de herdeiros identifica formalmente os sucessores. O Balcão Heranças é um serviço do IRN que reúne procedimentos de habilitação, partilha e registo, conforme o pedido e os requisitos do caso. Se está no início, siga o guia o que fazer com uma herança após um óbito.
Preparação da venda
Confirme acordo, representação e documentos
- Identifique todos os interessados
Confirme herdeiros, cabeça de casal, cônjuges e eventuais representantes que devam intervir ou prestar consentimento.
- Defina uma decisão comum
Alinhe preço, despesas, utilização da casa, retirada de bens e distribuição do valor antes de iniciar negociações com terceiros.
- Atualize matriz e registo quando necessário
Compare habilitação, partilha, caderneta e certidão permanente. Divergências devem ser esclarecidas antes do contrato definitivo.
- Reúna datas e valores relevantes
Conserve documentos da sucessão, o valor patrimonial tributário, despesas e intervenções no imóvel para permitir uma análise fiscal correta.
Fiscalidade
Não aplique uma fórmula genérica às mais-valias
A tributação pode variar consoante se transmite um imóvel já partilhado, uma quota num imóvel ou um quinhão hereditário, bem como segundo as datas e os valores relevantes. Confirme o enquadramento concreto com a Autoridade Tributária ou um profissional habilitado.
Também deve ficar claro quem suporta despesas pendentes, Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), condomínio, obras e outros encargos até à venda.
Ferramentas e leituras úteis
Doutor Finanças
Simulador de mais-valias imobiliárias
Estime a mais-valia com os dados da sua operação. Confirme o ano e as opções de reinvestimento disponíveis; o resultado não comprova o direito a uma exclusão de tributação.
Abrir ferramenta externaJustiça / IRN
Pedir a certidão permanente predial
Aceda às instruções oficiais e ao pedido online. Tenha à mão os elementos de identificação do imóvel.
Abrir ferramenta externaFontes verificadas
Informação oficial para confirmar
Conteúdo informativo, revisto com fontes oficiais disponíveis em 17 de setembro de 2026. Não substitui aconselhamento jurídico, fiscal, financeiro ou técnico adaptado ao caso concreto.