CPCV: Was schützt den Käufer?

Wozu Sie sich verpflichten

Der portugiesische Kaufvorvertrag, CPCV, verpflichtet die Parteien zum endgültigen Kaufabschluss zu den vereinbarten Bedingungen. Er überträgt für sich allein noch kein Eigentum. Prüfen Sie vor der Unterschrift, ob Sie Preis, Fristen und übernommene Pflichten erfüllen können.

Fordern Sie den vollständigen Entwurf und die Anlagen rechtzeitig zum Lesen an. Ein Muster aus dem Internet kann wichtige Themen aufzeigen, ersetzt aber keine rechtliche Prüfung der Immobilie und Ihrer Situation.

Personen, Immobilie und Unterlagen prüfen

Vergleichen Sie Identität und Befugnisse des Verkäufers mit der permanenten Grundbuchbescheinigung. Prüfen Sie die Bezeichnung von Einheit, Garage, Abstellraum und weiteren eingeschlossenen Flächen. Die Beschreibung in der Anzeige reicht nicht.

Der Text sollte Gesamtpreis, Anzahlung, weitere Zahlungen, Restbetrag, Abschlusstermin oder Frist, Schlüsselübergabe und Übergabezustand klären. Halten Sie fest, welche Anlagen und Ausstattungen eingeschlossen sind.

Bei Hypotheken, Mietverhältnissen, Nießbrauch oder anderen relevanten Umständen sollte deren Behandlung schriftlich feststehen. Prüfen Sie auch die baurechtliche Situation und Gemeinschaftskosten, bevor Sie von vollständig geklärten Verhältnissen ausgehen.

Benötigen Sie einen Kredit, halten Sie die Bedingung fest

Eine Kreditberechnung ist keine Kreditzusage. Banco de Portugal unterscheidet zwischen Informationen bei einer Berechnung und dem Europäischen Standardisierten Merkblatt, in Portugal FINE genannt, das die bewilligten Konditionen enthält.

Hängt der Kauf von einer Finanzierung ab, vereinbaren Sie vor der Unterschrift eine ausdrückliche, passende Bedingung. Sie sollte den benötigten Betrag, die Entscheidungsfrist, erforderliche Nachweise, die Mitteilung der Entscheidung sowie den Umgang mit der Anzahlung und ihre Rückzahlungsfrist regeln, falls die Bedingung nicht eintritt.

Berücksichtigen Sie auch eine niedrigere Bankbewertung als erwartet. Eine vage Formulierung wie „vorbehaltlich Finanzierung“ kann Fragen zu Teilfinanzierung, Verzögerungen oder notwendigen Schritten des Käufers offenlassen. Eine Bankabsage schafft für sich allein keinen automatischen Anspruch auf Rückzahlung der Anzahlung.

Anzahlung und Nichterfüllung verstehen

Die portugiesische Anzahlung, sinal, ist keine folgenlose Reservierung. Nach Artikel 442 des Zivilgesetzbuchs kann eine dem Zahlenden zurechenbare Nichterfüllung die andere Partei berechtigen, sie zu behalten. Liegt die Nichterfüllung beim Empfänger, kann ein Anspruch auf den doppelten Betrag entstehen.

Diese Folgen hängen von der rechtlichen Einordnung der Pflichtverletzung ab. Eine Verzögerung ist nicht automatisch endgültige Nichterfüllung. Lassen Sie sich zu Vertrag, Mitteilungen und Fristen beraten, bevor Sie kündigen, dem Abschluss fernbleiben oder Geld verlangen.

Artikel 830 ermöglicht unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine gerichtliche Erfüllung durch ein Urteil, das die Erklärung der säumigen Partei ersetzt. Bei Vorverträgen nach Artikel 410 Absatz 3 können die Parteien dieses Recht nicht ausschließen. Eine Anzahlung bedeutet daher nicht immer, dass ihr Verlust oder die Rückzahlung des doppelten Betrags genügt, um aus dem Geschäft auszusteigen.

Form und letzte Bedingungen kontrollieren

Artikel 410 verlangt in den geregelten Fällen ein unterschriebenes Dokument. Für bestimmte Vorverträge über Gebäude oder Einheiten verlangt er außerdem die persönliche Beglaubigung der Unterschriften und die Bestätigung, dass eine Nutzungs- oder Baugenehmigung besteht. Lassen Sie die zuständige Fachperson diese Anforderungen sowie die Einordnung des baurechtlichen Titels oder einer möglichen Befreiung im konkreten Fall prüfen.

Streichen Sie Formalitäten nicht allein deshalb, weil ein Muster darauf verzichtet. Lassen Sie Klauseln zu Finanzierung, fehlenden Unterlagen, Verlängerungen und Nichterfüllung vor der Überweisung prüfen. Bewahren Sie unterschriebenen Vertrag, Anlagen und Zahlungsnachweise auf. Wichtige Bedingungen gehören in den Vertrag und sollten nicht nur mündlich zugesagt werden.