CPCV: o que protege o comprador

O que está a prometer

O contrato-promessa de compra e venda, ou CPCV, compromete as partes a celebrar a compra definitiva nas condições acordadas. Não transfere, por si só, a propriedade. Antes de assinar, confirme que consegue cumprir o preço, os prazos e as obrigações que aceita.

Peça a minuta completa e os anexos com tempo para leitura. Um modelo encontrado online pode ajudar a identificar assuntos, mas não substitui a análise jurídica do imóvel e da sua situação.

Identifique pessoas, imóvel e documentos

Compare a identidade e os poderes de quem vende com a certidão permanente predial. Verifique a identificação da fração, garagem, arrecadação e outros espaços incluídos. A descrição de um anúncio não basta.

O texto deve esclarecer preço total, sinal, reforços, restante pagamento, data ou prazo do ato final, entrega das chaves e estado em que o imóvel será entregue. Identifique anexos e equipamentos que ficam.

Se houver hipoteca, arrendamento, usufruto ou outra situação relevante, peça que a forma de resolução fique documentada. Reveja também a situação urbanística e os encargos do condomínio antes de assumir que está tudo regularizado.

Se precisa de crédito, escreva essa condição

Uma simulação bancária não é uma aprovação do empréstimo. O Banco de Portugal distingue a informação fornecida na simulação da FINE entregue com as condições aprovadas.

Se a compra depende de financiamento, negoceie uma condição expressa e adequada ao caso antes de assinar. Deve esclarecer o montante necessário, o prazo para obter resposta, os comprovativos exigidos, a forma de comunicar a decisão e o destino e prazo de devolução do sinal se a condição não se verificar.

Considere também uma avaliação bancária inferior ao esperado. Uma frase vaga como “sujeito a crédito” pode deixar dúvidas sobre financiamento parcial, atrasos ou diligências exigidas ao comprador. A recusa do banco não cria, por si só, um direito automático à devolução do sinal.

Entenda o sinal e o incumprimento

O sinal não é uma simples reserva sem consequências. Nos termos do artigo 442.º do Código Civil, o incumprimento imputável a quem o entregou pode permitir à outra parte ficar com ele. Se o incumprimento for imputável a quem o recebeu, pode haver direito a exigir o dobro.

Estas consequências dependem do enquadramento do incumprimento. Um atraso não equivale automaticamente a incumprimento definitivo. Antes de cancelar, faltar à assinatura ou exigir dinheiro, obtenha orientação sobre o contrato, as comunicações e os prazos aplicáveis.

O artigo 830.º prevê a execução específica, através de sentença que substitui a declaração da parte faltosa, quando se verificam os requisitos legais. Nas promessas abrangidas pelo artigo 410.º, n.º 3, esse direito não pode ser afastado pelas partes. A existência de sinal não significa sempre que basta perdê-lo ou devolvê-lo em dobro para sair do negócio.

Verifique a forma e as condições finais

O artigo 410.º exige documento assinado nos casos previstos e estabelece, para certas promessas relativas a edifícios ou frações, reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da existência da licença de utilização ou construção. Peça ao profissional que confirme o cumprimento destes requisitos e o enquadramento do título urbanístico ou eventual dispensa no caso concreto.

Não elimine formalidades apenas porque uma minuta as dispensa. Faça rever cláusulas sobre financiamento, documentos em falta, prorrogações e incumprimento antes de transferir o sinal. Guarde o contrato assinado, anexos e comprovativos de pagamento. As condições relevantes devem estar escritas, não apenas prometidas numa conversa.