Eigentümergemeinschaft: Unterlagen und Schulden prüfen

Welche Erklärung Sie anfordern sollten

Für den Verkauf einer selbstständigen Einheit muss der Eigentümer beim Verwalter der Eigentümergemeinschaft die schriftliche Erklärung nach Artikel 1424-A des portugiesischen Zivilgesetzbuchs beantragen. Dies ist Aufgabe des Verkäufers. Bitten Sie als Käufer frühzeitig um eine Kopie und klären Sie, wer das Gebäude verwaltet.

Der Verwalter hat ab Antragstellung höchstens 10 Tage Zeit, die Erklärung auszustellen. Halten Sie das Antragsdatum fest und warten Sie mit diesem Schritt nicht bis zum Tag vor dem Kaufabschluss.

Häufig wird das Dokument „Schuldenfreiheitsbescheinigung“ genannt. Diese Bezeichnung kann jedoch wichtige Angaben verdecken. Die Erklärung muss sämtliche geltenden Belastungen der Einheit mit Art, Beträgen und Zahlungsfristen nennen. Bestehende Schulden sind zusätzlich mit Art, Beträgen, Entstehungsdaten und Fälligkeit aufzuführen.

Eine Quittung über den letzten Beitrag, eine Nachricht des Verkäufers oder die allgemeine Aussage „alles bezahlt“ enthält nicht unbedingt diese Informationen.

Beträge und Termine richtig lesen

Prüfen Sie die Bezeichnung des Gebäudes und der Einheit, das Ausstellungsdatum und die Identität des Verwalters. Trennen Sie laufende Beiträge, Sonderbeiträge und bereits fällige Schulden. Klären Sie Betrag, Zahlungsrhythmus und Fristen.

Das Datum, an dem eine Ausgabe beschlossen wurde, beantwortet allein nicht die Frage, wer zahlt. Artikel 1424-A knüpft die Verantwortung für bestehende Schulden daran, wann sie hätten bezahlt werden müssen. Belastungen jeder Art, die nach der Eigentumsübertragung fällig werden, trägt der neue Eigentümer.

So können Arbeiten vor dem Verkauf beschlossen worden sein, deren Raten erst später fällig werden. Fordern Sie den vollständigen Zahlungsplan an. Nehmen Sie nicht an, dass sämtliche Raten beim Verkäufer bleiben, nur weil der Beschluss vor Ihrem Kauf gefasst wurde.

Wollen Käufer und Verkäufer die Kosten untereinander anders aufteilen, sollte die Vereinbarung klar formuliert und fachlich geprüft werden. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine private Absprache die Forderungen der Gemeinschaft gegenüber dem neuen Eigentümer verändert.

Fordern Sie auch Protokolle, Abrechnungen und Informationen zu Arbeiten an

Die Erklärung ist nur ein Teil der Unterlagen. Bitten Sie den Verkäufer außerdem um relevante Versammlungsprotokolle, den Jahreshaushalt, genehmigte Abrechnungen, die Gemeinschaftsordnung und Angaben zum Rücklagenfonds.

Achten Sie auf beschlossene oder diskutierte Arbeiten, Feuchtigkeitsschäden in Gemeinschaftsbereichen, Aufzugsreparaturen sowie laufende Streitigkeiten oder Verfahren. Ein Kostenvoranschlag ist etwas anderes als eine beschlossene Ausgabe. Lassen Sie diesen Unterschied klären.

Diese ergänzenden Unterlagen helfen bei der Risikobewertung, ersetzen aber nicht die formelle Verwaltererklärung.

Vorsicht beim Verzicht

Die Erklärung ist eine vorgeschriebene Unterlage für die notarielle Übertragungsurkunde oder das authentifizierte private Übertragungsdokument, sofern die gesetzliche Ausnahme nicht greift. Der Käufer kann darin ausdrücklich auf sie verzichten. Damit übernimmt er die Verantwortung für sämtliche Schulden des Verkäufers gegenüber der Gemeinschaft.

Behandeln Sie diesen Verzicht nicht als bloße Formalität, um die Unterschrift zu beschleunigen. Wird er aus Zeitmangel vorgeschlagen, klären Sie zunächst Schulden und Folgen mit der juristischen Fachperson, die Ihren Kauf begleitet.

Vor Zahlung der Anzahlung

Fordern Sie diese Informationen während der Prüfung des Kaufvorvertrags an. Vereinbaren Sie die Vorlage der Erklärung und den Umgang mit festgestellten Beträgen vor dem endgültigen Kaufabschluss. Widersprechen sich Protokolle, Quittungen und Erklärung, bitten Sie den Verwalter um schriftliche Klärung.

Nehmen Sie diese Prüfung in die übrigen Unterlagen vor dem Immobilienkauf auf. Ein niedriger Monatsbeitrag zeigt für sich allein nicht die gesamten Gemeinschaftskosten.