Copropriété : documents et dettes avant l’achat

La déclaration à demander

Pour vendre un lot autonome, son propriétaire doit demander au gestionnaire de la copropriété la déclaration écrite prévue par l’article 1424-A du Code civil portugais. Cette démarche revient au vendeur. En tant qu’acheteur, demandez-en une copie suffisamment tôt et identifiez la personne qui administre l’immeuble.

Le gestionnaire dispose de 10 jours au maximum à compter de la demande pour délivrer la déclaration. Conservez la date de la demande et n’attendez pas la veille de la vente.

On l’appelle souvent « déclaration d’absence de dette », mais cette expression peut masquer des informations importantes. Le document doit indiquer toutes les charges en vigueur pour le lot, leur nature, leurs montants et leurs échéances. Les dettes éventuelles doivent aussi apparaître, avec leur nature, leurs montants, leurs dates de naissance et d’exigibilité.

Un reçu de la dernière cotisation, un message du vendeur ou une affirmation générale selon laquelle « tout est payé » ne contient pas nécessairement ces éléments.

Lire les montants et les dates

Vérifiez l’identification de l’immeuble et du lot, la date de délivrance et l’identité du gestionnaire. Distinguez les charges courantes, les contributions exceptionnelles et les dettes échues. Regardez combien il faut payer, à quelle fréquence et pour quelle date.

La date d’approbation d’une dépense ne suffit pas à déterminer qui doit la payer. L’article 1424-A rattache la responsabilité des dettes existantes à la date à laquelle elles auraient dû être réglées. Les charges de toute nature qui deviennent exigibles après le transfert sont à la charge du nouveau propriétaire.

Des travaux peuvent ainsi avoir été votés avant la vente, tout en étant payables par échéances ultérieures. Demandez l’échéancier complet. Ne supposez pas que toutes les échéances reviennent au vendeur simplement parce que les travaux ont été votés avant l’achat.

Si vendeur et acheteur souhaitent répartir autrement les coûts entre eux, leur accord doit être clair et examiné par un professionnel. Ne présumez pas qu’un accord privé modifie ce que la copropriété peut réclamer au nouveau propriétaire.

Demandez aussi les procès-verbaux, comptes et projets de travaux

La déclaration constitue une partie du dossier. Pour comprendre le coût de la vie dans l’immeuble, demandez aussi au vendeur les procès-verbaux pertinents, le budget annuel, les comptes approuvés, le règlement et les informations sur le fonds de réserve.

Repérez les travaux votés ou discutés, les infiltrations dans les parties communes, les réparations d’ascenseur et les litiges ou procédures en cours. Un devis de travaux est différent d’une dépense approuvée. Faites préciser cette distinction.

Ces documents complémentaires aident à évaluer le risque, mais ne remplacent pas la déclaration formelle du gestionnaire.

Attention à la renonciation

La déclaration est obligatoire pour l’acte authentique ou le document privé authentifié de transfert, sauf exception légale. L’acheteur peut y déclarer expressément qu’il y renonce, acceptant en conséquence la responsabilité de toute dette du vendeur envers la copropriété.

Ne considérez pas cette renonciation comme une simple formalité pour accélérer la signature. Si elle est proposée faute de temps, clarifiez d’abord les dettes et leurs conséquences avec le professionnel qui vous accompagne juridiquement.

Avant de verser le dépôt

Demandez ces informations pendant l’examen du contrat de promesse de vente. Convenez de la remise de la déclaration et du traitement des montants identifiés avant la vente définitive. Si les procès-verbaux, reçus et déclaration se contredisent, demandez une explication écrite au gestionnaire.

Intégrez cette vérification aux autres documents à examiner avant l’achat. Une faible cotisation mensuelle ne révèle pas, à elle seule, le coût total de la copropriété.