Condomínio: documentos e dívidas antes de comprar

A declaração que deve pedir

Para vender uma fração, o proprietário deve pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita, prevista no artigo 1424.º-A do Código Civil. Cabe ao vendedor fazer esse pedido. Como comprador, peça uma cópia com antecedência e identifique quem exerce a administração.

O administrador dispõe de um prazo máximo de 10 dias, contado do requerimento, para emitir a declaração. Guarde a data do pedido e não deixe esta diligência para a véspera da compra.

É frequente chamar-lhe “declaração de não dívida”, mas essa expressão pode esconder informação importante. O documento deve indicar todos os encargos em vigor relativos à fração, com natureza, montantes e prazos de pagamento. Se existirem dívidas, deve também indicar a sua natureza, valores, datas de constituição e de vencimento.

Um recibo da última quota, uma mensagem do vendedor ou uma declaração genérica de que está “tudo pago” não apresentam necessariamente estes elementos.

Como ler os valores e as datas

Confirme a identificação do prédio e da fração, a data de emissão e a identificação do administrador. Separe as quotas correntes, contribuições extraordinárias e dívidas já vencidas. Veja quanto se paga, com que periodicidade e até quando.

A data em que uma despesa foi aprovada não responde, por si só, à pergunta “quem paga?”. O artigo 1424.º-A relaciona a responsabilidade por dívidas existentes com o momento em que deveriam ter sido pagas. Os encargos, de qualquer natureza, que se vençam depois da transmissão são da responsabilidade do novo proprietário.

Por exemplo, podem existir obras aprovadas antes da venda, mas pagas em prestações posteriores. Peça o calendário completo. Não assuma que todas as prestações pertencem ao vendedor apenas porque a assembleia decidiu as obras antes da compra.

Se comprador e vendedor quiserem repartir custos de outra forma entre si, essa combinação deve ser clara e revista por um profissional. Não presuma que um acordo particular altera o que o condomínio pode exigir ao novo proprietário.

Peça também atas, contas e informação sobre obras

A declaração é uma peça do processo. Para compreender o custo de viver no prédio, peça ainda ao vendedor as atas relevantes, o orçamento anual, as contas aprovadas, o regulamento e informação sobre o fundo de reserva.

Procure obras aprovadas ou em discussão, infiltrações nas partes comuns, reparações de elevadores e conflitos ou processos em curso. Um orçamento de obra é diferente de uma despesa aprovada. Peça que essa diferença fique esclarecida.

Estes documentos complementares ajudam a avaliar o risco, mas não substituem a declaração formal do administrador.

Atenção à dispensa da declaração

A declaração é um documento obrigatório para a escritura ou o documento particular autenticado de transmissão, salvo a exceção legal. O comprador pode declarar expressamente nesse ato que prescinde dela, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.

Não trate essa dispensa como uma formalidade para acelerar a assinatura. Se lhe propuserem dispensar o documento por falta de tempo, esclareça primeiro as dívidas e as consequências com quem acompanha juridicamente a compra.

Antes de entregar o sinal

Peça estes elementos enquanto analisa o CPCV. Combine a entrega da declaração e o tratamento dos valores identificados antes do ato final. Se houver uma contradição entre atas, recibos e declaração, peça esclarecimento escrito ao administrador.

Integre esta verificação nos restantes documentos antes de comprar casa. Uma quota mensal baixa, sozinha, não mostra o custo total do condomínio.