Comunidad: documentos y deudas antes de comprar

La declaración que debe pedir

Para vender una unidad independiente, el propietario debe solicitar al administrador de la comunidad la declaración escrita prevista en el artículo 1424-A del Código Civil portugués. Corresponde al vendedor hacer la solicitud. Como comprador, pida una copia con antelación e identifique quién administra el edificio.

El administrador dispone de un máximo de 10 días desde la solicitud para emitirla. Guarde la fecha de petición y no deje este trámite para la víspera de la compra.

Suele llamarse “declaración de inexistencia de deudas”, pero esa expresión puede ocultar información importante. El documento debe indicar todos los gastos vigentes de la unidad, su naturaleza, importes y plazos de pago. Si existen deudas, debe recoger también su naturaleza, importes, fechas de origen y vencimiento.

Un recibo de la última cuota, un mensaje del vendedor o una afirmación genérica de que “todo está pagado” no contienen necesariamente estos datos.

Cómo leer los importes y las fechas

Compruebe la identificación del edificio y de la unidad, la fecha de emisión y la identidad del administrador. Separe las cuotas ordinarias, las contribuciones extraordinarias y las deudas vencidas. Revise cuánto se paga, con qué periodicidad y hasta cuándo.

La fecha en que se aprobó un gasto no responde, por sí sola, a quién debe pagarlo. El artículo 1424-A vincula la responsabilidad por las deudas existentes al momento en que deberían haberse pagado. Los gastos de cualquier naturaleza que venzan después de la transmisión corresponden al nuevo propietario.

Por ejemplo, puede haber obras aprobadas antes de la venta, pero pagaderas en plazos posteriores. Pida el calendario completo. No presuponga que todos los plazos corresponden al vendedor porque la junta aprobara las obras antes de la compra.

Si comprador y vendedor desean repartirse los costes de otra manera, el acuerdo debe ser claro y revisado por un profesional. No dé por hecho que un pacto privado modifica lo que la comunidad puede exigir al nuevo propietario.

Pida también actas, cuentas e información sobre obras

La declaración es una parte del expediente. Para entender el coste de vivir en el edificio, solicite también al vendedor las actas pertinentes, el presupuesto anual, las cuentas aprobadas, el reglamento e información sobre el fondo de reserva.

Busque obras aprobadas o en debate, filtraciones en zonas comunes, reparaciones de ascensores y conflictos o procedimientos en curso. Un presupuesto de obra no equivale a un gasto aprobado. Pida que se aclare esa diferencia.

Estos documentos complementarios ayudan a evaluar el riesgo, pero no sustituyen la declaración formal del administrador.

Atención a la renuncia a la declaración

La declaración es obligatoria para la escritura o el documento privado autenticado de transmisión, salvo la excepción legal. El comprador puede declarar expresamente en ese acto que prescinde de ella, aceptando así la responsabilidad por cualquier deuda del vendedor con la comunidad.

No trate esa renuncia como un trámite para acelerar la firma. Si se la proponen por falta de tiempo, aclare antes las deudas y las consecuencias con el profesional que le asesora jurídicamente en la compra.

Antes de entregar la señal

Pida estos datos mientras revisa el contrato de promesa de compraventa. Acuerde la entrega de la declaración y el tratamiento de los importes identificados antes del acto final. Si hay contradicciones entre actas, recibos y declaración, pida aclaración escrita al administrador.

Incluya esta comprobación entre los demás documentos antes de comprar una vivienda. Una cuota mensual baja, por sí sola, no muestra el coste total de la comunidad.