O Decreto-Lei n.º 108/2026 revê o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE). O Decreto-Lei n.º 155-B/2026 adiou a entrada em vigor principal para 1 de outubro de 2026. Algumas alterações ao Decreto-Lei n.º 10/2024 entraram em vigor antes. As regras abaixo descrevem o regime da reforma para os processos aos quais venha a aplicar-se; não substituem a confirmação do regime em vigor na data do seu pedido.
Cinco mudanças relevantes para um imóvel
- Mais obras podem seguir por comunicação prévia.
Construção, alteração, ampliação ou demolição podem caber nesta via quando o plano de pormenor, a unidade de execução ou o loteamento já definem os parâmetros exigidos pela lei; há também situações em zona urbana consolidada. A comunicação tem de estar corretamente instruída, respeitar o plano e as condicionantes, e exige pagamento dos encargos e comunicação do início da obra. A câmara pode fiscalizar depois e inviabilizar uma comunicação desconforme. Não é uma licença automática para qualquer terreno.
- Uma informação prévia favorável pode ter um efeito mais forte.
O pedido de informação prévia (PIP) continua útil para testar a viabilidade antes da compra. Se abranger todos os parâmetros exigidos pelo artigo 14.º, n.º 2, aplicáveis à operação, a resposta favorável pode dispensar licença ou comunicação prévia para a obra executada exatamente nos termos apreciados. Um PIP mais genérico vincula a apreciação posterior, mas não dá essa dispensa. Verifique também a validade da resposta e as formalidades antes de iniciar trabalhos.
- A escritura passa a mencionar o título urbanístico.
Na transmissão de terreno para construção urbana, edifício ou fração, o documento do negócio deve indicar o título apresentado ou, se não for mostrado, a declaração do vendedor de que dispõe ou não dele. A omissão dessa menção pode tornar o negócio anulável. Declarar que não há título não legaliza uma obra nem demonstra que o uso pretendido é permitido: peça o processo municipal e confronte-o com o imóvel antes de assinar.
- A utilização e a alteração de uso têm vias diferentes.
Após obra licenciada, comunicada ou isenta na sequência de PIP completo, a utilização prevista pode, nas condições legais, começar após a entrega da comunicação prévia e dos respetivos documentos. Noutros casos, como a alteração de uso sem essa obra prévia, aplica-se a comunicação prévia com prazo; em regra, o uso só pode começar após dez dias, salvo rejeição ou decisão de vistoria. Mudar um espaço de comércio para habitação continua a exigir compatibilidade com o plano e as regras técnicas.
- Reconstrução e ampliação ficam mais claramente separadas.
A reconstrução repõe a configuração do último antecedente válido. Se o projeto aumentar área ou volume, pode tratar-se de ampliação, com procedimento próprio. Ao comprar uma ruína para recuperar, compare a construção existente, o último projeto válido e a intervenção pretendida com um técnico.
Antes de comprar terreno ou contratar uma obra
Peça a um técnico que identifique a via aplicável, os elementos necessários e as taxas. Consulte o PDM, as servidões, as restrições e eventuais planos de pormenor. O novo procedimento não altera a classificação do solo nem elimina condicionantes da parcela. Se a compra depender de construir, ampliar ou mudar o uso, peça informação municipal adequada e proteja essa condição no contrato.
Que processos seguem as novas regras?
O artigo 12.º prevê a aplicação da reforma a processos iniciados após a entrada em vigor e aos anteriores que ainda estejam na fase inicial de saneamento e apreciação liminar. Antes de entregar ou alterar um pedido, confirme com a câmara a versão do RJUE aplicável, as portarias de instrução e a fase do processo. Um processo antigo mais avançado não passa automaticamente para o novo regime.
Fontes verificadas
Informação oficial para confirmar
Conteúdo informativo, revisto com fontes oficiais disponíveis em 23 de setembro de 2026. Não substitui aconselhamento jurídico, fiscal, financeiro ou técnico adaptado ao caso concreto.