IMT: Portugals Grunderwerbsteuer 2026 — wie viel und wann?

Bemessungsgrundlage

Beginnen Sie mit der Bemessungsgrundlage und dem richtigen Nutzungszweck

1. 01
   Kaufpreis und steuerlichen Immobilienwert vergleichen

   In der Regel werden IMT und portugiesische Stempelsteuer (Imposto do Selo) auf den höheren Betrag aus Vertragspreis beziehungsweise Vertragswert und steuerlichem Immobilienwert erhoben.

2. 02
   Nutzungszweck festlegen

   Die Tabellen unterscheiden den selbst genutzten Hauptwohnsitz (habitação própria e permanente) von anderen Wohnimmobilien. Für ländliche Grundstücke, Bauland oder nicht zu Wohnzwecken genutzte Immobilien können andere Steuersätze gelten.

3. 03
   Die einzelnen Käufer prüfen

   Vergünstigungen wie IMT Jovem werden je Käufer geprüft und hängen von Alter, steuerlicher Eigenständigkeit, bisherigem Immobilieneigentum und der Nutzung der Immobilie ab.

Festland · Hauptwohnsitz

Praktische IMT-Tabelle 2026 für den Hauptwohnsitz

In den progressiven Tarifstufen multiplizieren Sie die Bemessungsgrundlage mit dem Grenzsteuersatz und ziehen den angegebenen Abzugsbetrag ab. In den Stufen mit einheitlichem Steuersatz gibt es keinen Abzugsbetrag.

• Bis 106.346 €: 0 %.
• Über 106.346 € bis 145.470 €: 2 %, abzüglich 2.126,92 €.
• Über 145.470 € bis 198.347 €: 5 %, abzüglich 6.491,02 €.
• Über 198.347 € bis 330.539 €: 7 %, abzüglich 10.457,96 €.
• Über 330.539 € bis 660.982 €: 8 %, abzüglich 13.763,35 €.
• Über 660.982 € bis 1.150.853 €: einheitlicher Steuersatz von 6 %.
• Über 1.150.853 €: einheitlicher Steuersatz von 7,5 %.

Andere Wohnimmobilien

Für einen Zweitwohnsitz gilt eine andere Tabelle

Auf dem portugiesischen Festland beginnt die Tabelle 2026 für Wohnimmobilien, die nicht als Hauptwohnsitz dienen, bei 1 % bis 106.346 €. Es folgen Stufen von 2 %, 5 %, 7 % und 8 % mit jeweils eigenen Abzugsbeträgen bis 633.931 €. Ein einheitlicher Steuersatz von 6 % gilt von 633.931 € bis 1.150.853 €, darüber gelten 7,5 %.

Verwenden Sie die Tabelle für den Hauptwohnsitz nicht für ein Ferienhaus, eine Mietimmobilie oder einen anderen Zweck. Die angegebene Einstufung muss zur tatsächlichen Nutzung und den rechtlichen Voraussetzungen des konkreten Falls passen.

Beispiele

Rechnen Sie Stempelsteuer und weitere Kosten immer hinzu

Für einen Hauptwohnsitz auf dem portugiesischen Festland mit einer Bemessungsgrundlage von 250.000 € beträgt die beispielhafte IMT 7.042,04 €: 250.000 € × 7 % − 10.457,96 €. Die Stempelsteuer auf den Erwerb beträgt 2.000 €: 250.000 € × 0,8 %. Zusammen ergeben diese beiden Steuern 9.042,04 €.

Bei 400.000 €, ebenfalls als Hauptwohnsitz, beträgt die beispielhafte IMT 18.236,65 € und die Stempelsteuer 3.200 €, zusammen 21.436,65 €.

• Die Beispiele enthalten weder Beurkundung beziehungsweise Authentifizierung noch Registereintragungen, Bankbewertung, Gebühren, Versicherungen oder Bauarbeiten.
• Bei einer Finanzierung kann auch die Inanspruchnahme des Kredits der Stempelsteuer unterliegen.
• Eine Änderung des steuerlichen Immobilienwerts, des Nutzungszwecks oder der Käufer kann die Berechnung verändern.

IMT Jovem

Das Alter allein garantiert die Befreiung nicht

2026 sieht die Festlandtabelle für den ersten Erwerb eines Hauptwohnsitzes durch einen berechtigten jungen Käufer einen Steuersatz von 0 % bis 330.539 € und eine teilweise Besteuerung in der nächsten Stufe bis 660.982 € vor. Die Regelung umfasst innerhalb der gesetzlichen Grenzen und Voraussetzungen auch eine Befreiung von der Stempelsteuer auf den Erwerb.

Zu den Voraussetzungen gehört unter anderem, dass der Käufer höchstens 35 Jahre alt ist, steuerlich nicht als unterhaltsabhängige Person gilt und zum Kaufzeitpunkt sowie in den drei Jahren davor weder Eigentumsrechte noch Teilrechte an einer steuerlich als städtisch eingestuften Wohnimmobilie besitzt beziehungsweise besessen hat. Bei einem gemeinsamen Kauf sollte die Situation jedes Käufers vor der Steuerfestsetzung geprüft werden.

Zahlungszeitpunkt

Die Erklärung wird vor dem endgültigen Vertragsabschluss eingereicht

1. 01
   IMT-Formular Modelo 1 einreichen

   Die Erklärung kann vor dem endgültigen Vertrag über das Portal das Finanças eingereicht werden. Sie enthält Angaben zu Immobilie, Käufern, Beträgen, Nutzungszweck und anwendbaren Vergünstigungen.

2. 02
   Innerhalb der Gültigkeit der Festsetzung bezahlen

   Die allgemeine Regel sieht derzeit eine Zahlung am Tag der Steuerfestsetzung oder innerhalb der folgenden 30 Tage vor. Nach Ablauf der Gültigkeit ist eine neue Festsetzung erforderlich.

3. 03
   Nachweise zum Vertragsabschluss mitbringen

   Am Tag der öffentlichen Beurkundung oder des authentifizierten privaten Vertragsdokuments müssen Nachweise über die Zahlung von IMT und Stempelsteuer beziehungsweise die Befreiung vorgelegt werden.