Vendre son logement pour compléter sa retraite : comment fonctionne l'exonération des plus-values ?

Qui peut en bénéficier ?

Cette modalité concerne la vente de l'habitation propre et permanente, c'est-à-dire de la résidence principale, et exige que le vendeur, son conjoint ou son partenaire vivant en union de fait soit en mesure de justifier de sa situation de retraité ou ait au moins 65 ans à la date de la vente. La loi admet donc le cas d'une personne partie à la retraite avant 65 ans. Administration fiscale portugaise (AT), dossier 26447.

Avant de faire vos calculs, rassemblez les documents relatifs à l'utilisation du logement, à la situation de retraite et à la propriété du bien. Vérifiez la situation de chaque propriétaire lorsqu'il y a plusieurs vendeurs.

Quel montant faut-il réinvestir ?

La référence est la valeur de réalisation de la vente, après déduction du remboursement de l'emprunt contracté pour acquérir le bien. Elle ne correspond pas uniquement au bénéfice réalisé. Le réinvestissement éligible dans une autre résidence principale peut également être déduit, ce qui permet de répartir le montant entre un nouveau logement et cette modalité. CIRS, article 10, paragraphe 10.

Dans un exemple hypothétique, une vente à 300 000 euros avec le remboursement de 40 000 euros du crédit d'acquisition laisse un montant de référence de 260 000 euros. Investir 200 000 euros dans un produit éligible correspondrait à environ 76,9 % de réinvestissement. Si les conditions sont remplies, ce serait la proportion de la plus-value exclue ; les 23,1 % restants suivraient les règles d'imposition applicables. Ce pourcentage n'est pas un taux d'imposition. Decreto-Lei n.º 97/2026, article 5 : CIRS, paragraphe 12.

Estimer la plus-value et l'impôt

Pour une première estimation, utilisez le simulateur de plus-values immobilières de Doutor Finanças. Vérifiez que les options proposées correspondent à votre situation. Le résultat dépend des données saisies et ne confirme pas, à lui seul, que les conditions légales d'exclusion de l'imposition sont remplies.

Vérifiez si l'outil permet d'indiquer la situation de retraite ou l'âge, la modalité de réinvestissement et le montant investi. La conformité du contrat du produit financier nécessite une vérification spécifique.

Où investir l'argent et dans quel délai ?

La loi admet une ou plusieurs des modalités suivantes :

• Contrat d'assurance financière de la branche vie.
• Adhésion individuelle à un fonds de pension ouvert.
• Contribution au régime public de capitalisation.
• Produit paneuropéen d'épargne-retraite individuelle, connu sous le nom de PEPP.

Le réinvestissement doit intervenir dans les six mois suivant la vente. L'intention et le montant, même partiel, doivent figurer dans la déclaration de l'impôt portugais sur le revenu des personnes physiques (IRS) relative à l'année de la cession. CIRS, article 10, paragraphe 10.

Les 7,5 % ne sont pas un rendement promis

Pour les assurances financières de la branche vie et les fonds de pension ouverts concernés, le contrat doit prévoir exclusivement des prestations périodiques régulières pendant au moins dix ans, avec un maximum annuel de 7,5 % du montant investi. AT, dossier 26447.

Pour un investissement de 200 000 euros, ce plafond représente 15 000 euros par an, soit 1 250 euros par mois si les versements étaient répartis à parts égales sur les douze mois. Il s'agit d'un plafond de distribution : les versements peuvent inclure le remboursement du capital lui-même. Cela ne signifie pas percevoir 7,5 % d'intérêts, ni recevoir ce montant net de frais et d'impôts.

Demandez une projection qui distingue le capital remboursé, le rendement, les frais et le solde restant. Comparez-la avec les dépenses prévues et avec l'argent que vous devrez garder disponible pour les imprévus.

Suffit-il de choisir n'importe quel plan portugais d'épargne-retraite (PPR) ?

Non. L'appellation commerciale ne prouve pas l'éligibilité. Dans une décision d'août 2026, l'administration fiscale de la Région autonome de Madère (AT-RAM) a considéré comme non éligible le PPR examiné, dont les conditions contractuelles n'intégraient pas correctement les exigences de ce régime. Un avertissement général sur la perte de l'exonération n'a pas été jugé suffisant. AT, dossier 26447.

Avant de souscrire, demandez les conditions générales et particulières ainsi qu'une explication écrite de leur conformité au réinvestissement du produit de la vente. Posez les questions suivantes :

• Le capital est-il garanti ? Par qui et dans quelles conditions ?
• Quels sont les frais d'entrée, de gestion et de paiement ?
• Combien vais-je recevoir, à quelle fréquence et pendant combien de temps ?
• Que devient le solde en cas de décès ?
• Quelles sont les conséquences de rachats exceptionnels ou de modifications des versements ?

Organisez votre décision avant la signature de l'acte

Conservez l'acte, les justificatifs du remboursement de l'emprunt, le contrat du produit, la preuve de l'investissement et les relevés des versements. Ne pas respecter le délai, dépasser le plafond annuel ou interrompre les prestations peut entraîner la perte de l'avantage, avec une imposition au titre de l'année prévue par la loi. CIRS, article 10, paragraphe 11.

Commencez par le budget du déménagement : logement, travaux, dépenses courantes et réserve disponible. Comparez ensuite l'économie d'impôt avec les frais et les engagements du produit. Pour organiser l'enchaînement des opérations, consultez également vendre un logement pour en acheter un autre.

Les exemples sont donnés à titre indicatif ; le traitement dépend des faits et des documents propres à chaque opération.