Vendre un logement et utiliser l'argent pour en acheter un autre destiné à la location peut permettre d'exclure de l'imposition une partie ou la totalité des plus-values. Cet avantage dépend du montant réinvesti, du loyer pratiqué et du respect de plusieurs obligations au cours des années suivantes.
Cette possibilité, introduite par le Decreto-Lei n.º 97/2026 portugais, concerne les ventes réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2029. Elle peut s'appliquer à la vente d'une habitation propre et permanente, c'est-à-dire d'une résidence principale, ou d'autres biens destinés à l'habitation. Source : article 18 du décret-loi et article 10, paragraphe 7, du Code portugais de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (CIRS).
Quel achat peut bénéficier de cet avantage ?
Le régime prévoit le réinvestissement dans l'acquisition de la propriété de biens situés au Portugal, destinés à la location à usage d'habitation avec un loyer respectant le plafond légal. Acheter un logement pour les vacances ou pour l'hébergement touristique local ne correspond pas à l'usage prévu par cette règle.
L'achat doit intervenir dans les 24 mois précédant ou les 36 mois suivant la vente. Il faut également déclarer l'intention de réinvestir, en précisant le montant, dans la déclaration de l'impôt portugais sur le revenu des personnes physiques (IRS) de l'année de la vente, même si le réinvestissement n'est que partiel. Source : CIRS, article 10, paragraphe 7.
Loyer modéré et location abordable désignent-ils la même chose ?
Pour cet avantage, la loi renvoie au plafond de loyer mensuel modéré de l'article 2 du Decreto-Lei n.º 97/2026. La formule initiale correspond à 2,5 fois la rémunération mensuelle minimale prévue pour 2026, et le plafond peut être actualisé par un arrêté ministériel portugais, appelé portaria.
Avec une rémunération minimale de 920 €, le plafond de référence pour 2026 est de 2 300 € par mois. Vérifiez le plafond applicable à la date du contrat : la loi prévoit une actualisation par portaria, et non une hausse automatique suivant le salaire minimum de chaque année. Sources : DGERT et article 2 du texte consolidé.
Le plafond tient compte de l'ensemble du contrat et du bien. Certains montants liés aux équipements, aux éléments accessoires et aux services de valorisation entrent également dans le calcul, même s'ils font l'objet de contrats distincts. Source : articles 2 et 3 du texte consolidé.
Le Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, régime simplifié portugais de location abordable, est un régime distinct, avec ses propres règles. L'expression courante « louer à un prix abordable » ne suffit donc pas à démontrer qu'un contrat remplit les conditions de cette exclusion d'imposition des plus-values. Source : article 2 et annexe III du Decreto-Lei n.º 97/2026.
Pendant combien de temps faut-il louer ?
Plusieurs délais doivent être suivis. Pour les conditions ci-dessous, le décompte commence à la date du réinvestissement ou à celle de la vente, si elle est postérieure :
| Obligation | Règle |
|---|---|
| Conclure le bail d'habitation | Dans un délai de six mois. La loi admet un empêchement justifié, notamment des travaux urgents, pendant la durée strictement nécessaire. |
| Maintenir le bien en location | Au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années. |
| Respecter le plafond de loyer | Pendant les cinq premières années, y compris lors des éventuelles révisions du loyer. |
| Conserver le bien | Ne pas le vendre ni le donner pendant cinq ans. |
Le non-respect de ces conditions peut entraîner la perte de l'avantage et l'imposition de la plus-value, augmentée du montant équivalent aux intérêts compensatoires prévu par la loi. Source : CIRS, article 10, paragraphes 8, 9 et 31.
Faut-il réinvestir le prix de vente ou seulement le bénéfice ?
La référence pour le réinvestissement est la valeur de réalisation, après déduction du remboursement de l'emprunt contracté pour acquérir le bien vendu. Il ne s'agit pas uniquement de la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.
Ce montant est également différent de l'argent qui reste sur le compte après le paiement de la commission, des impôts, du déménagement et des autres frais. Certaines dépenses peuvent intervenir dans le calcul de la plus-value sans pour autant réduire le montant nécessaire à un réinvestissement intégral. Sources : CIRS, article 10 et article 51.
Exemple : une vente à 370 000 euros et un achat à 200 000 euros
Prenons cet exemple simplifié, dans lequel l'achat est payé avec le produit de la vente, sans nouvel emprunt et sans inclure de travaux, d'impôts ou d'autres dépenses dans le montant du réinvestissement :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Valeur de réalisation de la vente | 370 000 € |
| Emprunt ayant financé l'acquisition du bien vendu, remboursé lors de la vente | 40 000 € |
| Montant de référence pour un réinvestissement intégral | 330 000 € |
| Réinvestissement éligible dans le logement à louer | 200 000 € |
| Proportion réinvestie | 60,61 % |
Si les autres conditions sont remplies, l'exclusion porterait sur environ 60,61 % de la plus-value calculée. Les 39,39 % restants demeureraient soumis aux règles d'imposition applicables ; ce pourcentage n'est pas un taux d'IRS.
Si la plus-value fiscale calculée s'élevait, par hypothèse, à 100 000 €, environ 60 606 € seraient exclus grâce à ce réinvestissement. Les 39 394 € restants seraient pris en compte selon les règles fiscales applicables au contribuable. Ces chiffres ne permettent pas, à eux seuls, de calculer l'impôt final. Source de la proportionnalité : CIRS, article 10, paragraphe 12.
Estimer la plus-value et l'impôt
Pour une première estimation, utilisez le simulateur de plus-values immobilières de Doutor Finanças. Vérifiez que les options proposées correspondent à votre situation. Le résultat dépend des données saisies et ne confirme pas, à lui seul, que les conditions légales d'exclusion de l'imposition sont remplies.
Dans ce cas, vérifiez précisément si l'outil permet de prendre en compte le réinvestissement dans des biens destinés à la location. Une option limitée à une « nouvelle habitation propre et permanente » ne correspond pas à ce régime.
Et si une partie de l'argent sert à réaliser des travaux dans la maison des parents ?
Il convient de traiter les deux décisions séparément : acheter le bien pour le louer et financer des travaux dans un autre logement. Le nouveau régime vise l'acquisition de la propriété de biens destinés à la location ; les travaux dans la maison des parents ne sont pas couverts par cet achat.
La possibilité de faire entrer des travaux dans le régime de réinvestissement en résidence principale exige une analyse différente, portant notamment sur la propriété du bien et son utilisation comme résidence. S'installer dans le logement d'un membre de sa famille ou payer les travaux ne démontre pas, à lui seul, l'existence d'un réinvestissement éligible. Source : CIRS, article 10, paragraphes 5 et 7.
L'avantage fiscal rend-il l'investissement rentable ?
Pour décider, faites deux calculs : l'imposition de la vente et le résultat annuel de la location.
Dans le budget d'achat, incluez les impôts et frais d'acquisition, les travaux nécessaires et une réserve de liquidités. Dans le budget de location, prenez en compte les charges de copropriété, l'impôt municipal portugais sur les biens immobiliers (IMI), les assurances, l'entretien, les périodes sans locataire et l'imposition des loyers. Le loyer mensuel brut n'est pas le revenu disponible du propriétaire.
Si vous envisagez de vous installer dans ce logement à la retraite, intégrez cette date à votre projet. La période pendant laquelle vous prévoyez de louer doit être compatible avec les obligations fiscales et avec le contrat conclu avec le locataire.
Avant de vendre et d'acheter
Rassemblez les actes, les dates et les montants d'acquisition et de vente, les documents de l'emprunt, les justificatifs de dépenses et de travaux, le loyer prévu et le calendrier de location. Demandez une simulation qui identifie expressément le régime de réinvestissement retenu.
Pour organiser les deux opérations, consultez également le guide Vendre un logement pour en acheter un autre : quelle opération réaliser en premier ?.
Les exemples sont donnés à titre indicatif ; le traitement dépend des faits et des documents propres à chaque opération.
Sources vérifiées
Informations officielles à confirmer
Contenu informatif révisé à partir des sources officielles disponibles le 16 septembre 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique, fiscal, financier ou technique adapté à votre situation.