Vender la vivienda en la que vive puede ayudar a financiar una mudanza y a reforzar el presupuesto de la jubilación. Existe una exclusión de tributación de las plusvalías cuando el importe de la venta se invierte en determinados productos financieros, cumpliendo las condiciones legales. Tener 65 años, por sí solo, no concede ese beneficio. Código del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de Portugal (CIRS), artículo 10.
¿Quién puede beneficiarse?
Esta modalidad abarca la venta de la vivienda propia y habitual y exige que el vendedor, su cónyuge o su pareja de hecho esté acreditadamente jubilado o tenga al menos 65 años en la fecha de la venta. Por tanto, la ley admite que se trate de una persona jubilada antes de los 65 años. Autoridad Tributaria portuguesa (AT), expediente 26447.
Antes de hacer cálculos, reúna los documentos relativos al uso de la vivienda, a la situación de jubilación y a la titularidad del inmueble. Compruebe la situación de cada propietario cuando haya varios vendedores.
¿Qué importe hay que reinvertir?
La referencia es el valor de realización de la venta, descontando la amortización del préstamo contratado para adquirir el inmueble. No corresponde solo a la ganancia obtenida. También puede descontarse la reinversión admisible en otra vivienda propia y habitual, lo que permite repartir el importe entre una nueva vivienda y esta modalidad. CIRS, artículo 10, apartado 10.
En un ejemplo hipotético, una venta por 300.000 euros con una amortización de 40.000 euros del crédito de adquisición deja un importe de referencia de 260.000 euros. Invertir 200.000 euros en un producto admisible supondría aproximadamente un 76,9% de reinversión. Si se cumplen las condiciones, esa sería la proporción de la plusvalía excluida; el 23,1% restante seguiría las reglas de tributación aplicables. Este porcentaje no es un tipo impositivo. Decreto-Lei n.º 97/2026, artículo 5: CIRS, apartado 12.
Estimar la plusvalía y el impuesto
Para una primera estimación, utilice el simulador de plusvalías inmobiliarias de Doutor Finanças. Compruebe que las opciones disponibles se ajustan a su caso. El resultado depende de los datos introducidos y no confirma, por sí solo, que se cumplan las condiciones legales para excluir la tributación.
Compruebe si la herramienta permite indicar la situación de jubilación o la edad, la modalidad de reinversión y el importe invertido. La conformidad del contrato del producto financiero requiere una comprobación específica.
¿Dónde invertir el dinero y en qué plazo?
La ley admite una o varias de estas modalidades:
- Contrato de seguro financiero del ramo de vida.
- Adhesión individual a un fondo de pensiones abierto.
- Aportación al régimen público de capitalización.
- Producto paneuropeo de pensiones individuales, conocido como PEPP.
La reinversión debe realizarse en los seis meses posteriores a la venta. La intención y el importe, aunque sea parcial, deben constar en la declaración portuguesa del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRS) correspondiente al año de la transmisión. CIRS, artículo 10, apartado 10.
El 7,5% no es una rentabilidad prometida
En los seguros financieros del ramo de vida y los fondos de pensiones abiertos incluidos en este régimen, el contrato debe proporcionar exclusivamente prestaciones periódicas regulares durante al menos diez años, con un máximo anual del 7,5% del importe invertido. AT, expediente 26447.
Si se invierten 200.000 euros, ese límite representa 15.000 euros al año, equivalentes a 1.250 euros mensuales si los pagos se distribuyeran por igual entre los doce meses. Es un límite de distribución: los pagos pueden incluir la devolución del propio capital. No significa recibir un 7,5% de intereses ni obtener ese importe neto de gastos e impuestos.
Solicite una proyección que distinga el capital devuelto, el rendimiento, los gastos y el saldo restante. Compárela con los gastos previstos y con el dinero que necesitará mantener disponible para imprevistos.
¿Basta con elegir cualquier plan portugués de ahorro para la jubilación (PPR)?
No. La denominación comercial no demuestra que el producto sea admisible. En una resolución de agosto de 2026, la administración tributaria de la Región Autónoma de Madeira (AT-RAM) consideró no admisible el PPR analizado, cuyas condiciones contractuales no incorporaban adecuadamente las exigencias de este régimen. Una advertencia genérica sobre la pérdida de la exención no se consideró suficiente. AT, expediente 26447.
Antes de contratarlo, solicite las condiciones generales y particulares y una explicación escrita sobre su adecuación a la reinversión del importe de la venta. Pregunte:
- ¿Está garantizado el capital? ¿Por quién y en qué condiciones?
- ¿Cuáles son los costes de entrada, gestión y pago?
- ¿Cuánto recibiré, con qué periodicidad y durante cuánto tiempo?
- ¿Qué ocurre con el saldo en caso de fallecimiento?
- ¿Qué consecuencias tienen los rescates extraordinarios o los cambios en los pagos?
Organice la decisión antes de la escritura
Conserve la escritura, los justificantes de la amortización, el contrato del producto, la prueba de la inversión y los registros de los pagos. No cumplir el plazo, superar el límite anual o interrumpir las prestaciones puede suponer la pérdida del beneficio, con tributación en el año previsto en la ley. CIRS, artículo 10, apartado 11.
Empiece por el presupuesto de la mudanza: vivienda, obras, gastos habituales y reserva disponible. Después compare el ahorro fiscal con los costes y compromisos del producto. Para organizar la secuencia de las operaciones, consulte también vender una vivienda para comprar otra.
Los ejemplos son ilustrativos; el tratamiento depende de los hechos y documentos de cada operación.
Fuentes verificadas
Información oficial que debe confirmar
Contenido informativo revisado con las fuentes oficiales disponibles el 16 de septiembre de 2026. No sustituye asesoramiento jurídico, fiscal, financiero o técnico adaptado al caso concreto.