Eine Wohnimmobilie verkaufen, um das Ruhestandseinkommen aufzustocken: Wie funktioniert die Steuerentlastung für Veräußerungsgewinne?

Wer kann die Voraussetzungen erfüllen?

Diese Möglichkeit betrifft den Verkauf eines Hauptwohnsitzes und setzt voraus, dass die verkaufende Person, ihr Ehepartner oder ihr Partner in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft nachweislich im Ruhestand oder am Tag des Verkaufs mindestens 65 Jahre alt ist. Das Gesetz lässt somit auch eine Begünstigung zu, wenn jemand vor dem 65. Lebensjahr in den Ruhestand getreten ist. Portugiesische Steuer- und Zollbehörde (AT), Fall 26447.

Bevor Sie Berechnungen anstellen, sammeln Sie die Unterlagen zur Wohnnutzung, zum Ruhestandsstatus und zum Eigentum an der Immobilie. Bei mehreren Verkäufern muss die Situation jeder Eigentümerin und jedes Eigentümers geprüft werden.

Wie viel müssen Sie reinvestieren?

Maßgeblich ist der Verkaufserlös abzüglich der Tilgung des Darlehens, das zum Erwerb der Immobilie aufgenommen wurde. Es geht nicht lediglich um den erzielten Gewinn. Eine begünstigte Reinvestition in einen anderen Hauptwohnsitz kann ebenfalls abgezogen werden. Der Betrag lässt sich somit zwischen einem neuen Zuhause und dieser Möglichkeit aufteilen. CIRS, Artikel 10 Absatz 10.

In einem hypothetischen Beispiel ergibt ein Verkauf für 300.000 € bei einer Tilgung von 40.000 € aus dem Erwerbsdarlehen einen maßgeblichen Betrag von 260.000 €. Eine Anlage von 200.000 € in ein begünstigtes Produkt entspräche einer Reinvestition von etwa 76,9 %. Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, wäre dieser Anteil des Veräußerungsgewinns von der Besteuerung ausgenommen. Für die verbleibenden 23,1 % würden die anwendbaren Steuerregeln gelten. Dieser Prozentsatz ist kein Steuersatz. Decreto-Lei Nr. 97/2026, Artikel 5: CIRS, Absatz 12.

Veräußerungsgewinn und Steuer schätzen

Für eine erste Schätzung können Sie den Rechner von Doutor Finanças für Veräußerungsgewinne aus Immobilien verwenden. Prüfen Sie, ob die verfügbaren Optionen zu Ihrer Situation passen. Das Ergebnis hängt von den eingegebenen Daten ab und bestätigt für sich genommen nicht, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausnahme von der Besteuerung erfüllt sind.

Prüfen Sie, ob Sie im Tool den Ruhestandsstatus beziehungsweise das Alter, die Reinvestitionsmöglichkeit und den angelegten Betrag angeben können. Ob der Vertrag des Finanzprodukts die Anforderungen erfüllt, muss gesondert geprüft werden.

Wo können Sie das Geld anlegen, und bis wann?

Das Gesetz lässt eine oder mehrere der folgenden Möglichkeiten zu:

• Einen Lebensversicherungsvertrag mit Anlagecharakter.
• Eine individuelle Mitgliedschaft in einem offenen Pensionsfonds.
• Einen Beitrag zum öffentlichen Kapitalisierungssystem.
• Ein europaweites privates Altersvorsorgeprodukt, bekannt als PEPP.

Die Reinvestition muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkauf erfolgen. Die Absicht und der Betrag, auch bei einer nur teilweisen Reinvestition, müssen in der portugiesischen Einkommensteuererklärung (IRS) für das Veräußerungsjahr angegeben werden. CIRS, Artikel 10 Absatz 10.

Die 7,5 % sind keine zugesagte Rendite

Bei den von der Regelung erfassten Lebensversicherungsverträgen mit Anlagecharakter und offenen Pensionsfonds darf der Vertrag ausschließlich regelmäßige Auszahlungen über mindestens zehn Jahre vorsehen. Die jährliche Höchstgrenze beträgt 7,5 % des angelegten Betrags. AT, Fall 26447.

Bei einer Anlage von 200.000 € entspricht diese Grenze 15.000 € pro Jahr beziehungsweise 1.250 € pro Monat, wenn die Auszahlungen gleichmäßig auf alle zwölf Monate verteilt würden. Es handelt sich um eine Auszahlungsobergrenze: Die Zahlungen können auch die Rückzahlung des angelegten Kapitals umfassen. Sie bedeutet weder eine Verzinsung von 7,5 % noch, dass dieser Betrag nach Kosten und Steuern verbleibt.

Verlangen Sie eine Prognose, die Kapitalrückzahlungen, Anlageerträge, Gebühren und das verbleibende Guthaben getrennt ausweist. Vergleichen Sie diese mit Ihren erwarteten Ausgaben und dem Geld, das Sie für unvorhergesehene Ereignisse verfügbar halten müssen.

Ist jeder portugiesische Altersvorsorgesparplan (PPR) geeignet?

Nein. Die Produktbezeichnung belegt noch nicht, dass ein Produkt begünstigt ist. In einer im August 2026 erteilten Auskunft hielt die Steuer- und Zollbehörde von Madeira (AT-RAM) den geprüften PPR für nicht geeignet, weil seine Vertragsbedingungen die Anforderungen dieser Regelung nicht hinreichend abbildeten. Ein allgemeiner Hinweis auf den möglichen Verlust der Entlastung wurde als unzureichend angesehen. AT, Fall 26447.

Fordern Sie vor dem Abschluss die allgemeinen und besonderen Vertragsbedingungen sowie eine schriftliche Erläuterung ihrer Eignung für die Reinvestition des Verkaufserlöses an. Fragen Sie:

• Ist das Kapital garantiert? Von wem und unter welchen Bedingungen?
• Welche Abschluss-, Verwaltungs- und Auszahlungsgebühren fallen an?
• Wie viel erhalte ich, wie oft und wie lange?
• Was geschieht mit dem Guthaben im Todesfall?
• Welche Folgen haben außerordentliche Entnahmen oder Änderungen der Auszahlungen?

Planen Sie Ihre Entscheidung vor Unterzeichnung der Urkunde

Bewahren Sie die Urkunde, den Nachweis der Darlehenstilgung, den Produktvertrag, den Anlagebeleg und die Auszahlungsnachweise auf. Eine Fristüberschreitung, die Überschreitung der jährlichen Obergrenze oder eine Unterbrechung der Auszahlungen kann zum Verlust der Entlastung führen. Die Besteuerung erfolgt dann in dem gesetzlich vorgesehenen Jahr. CIRS, Artikel 10 Absatz 11.

Beginnen Sie mit dem Budget für Ihren Umzug: Wohnen, Bauarbeiten, laufende Ausgaben und eine verfügbare Reserve. Vergleichen Sie anschließend die Steuerersparnis mit den Kosten und Verpflichtungen des Produkts. Für die zeitliche Planung der Transaktionen lesen Sie auch Eine Wohnimmobilie verkaufen und eine andere kaufen.

Die Beispiele dienen der Veranschaulichung. Die Behandlung hängt von den Umständen und Unterlagen der jeweiligen Transaktion ab.