Como preparar uma simulação de mais-valias na venda de uma casa

Reúna os dados antes de abrir o simulador

Defina o ano da venda, a residência fiscal, quem vende e a quota-parte de cada titular. Assinale os valores que ainda são estimativas, como o preço de uma venda que não aconteceu.

1. 01
   Aquisição

   Título de compra, data, valor considerado para efeitos fiscais e comprovativos dos impostos e registos. Se houve herança ou doação, reúna também os respetivos documentos fiscais.

2. 02
   Venda

   Contrato ou escritura, data, valor e percentagem vendida. Não use o preço total do imóvel como se cada coproprietário o tivesse recebido integralmente.

3. 03
   Despesas e obras

   Organize faturas e comprovativos da aquisição, venda e valorização. A existência de uma fatura não torna automaticamente a despesa elegível.

4. 04
   Empréstimo e reinvestimento

   Identifique o crédito contraído para adquirir o imóvel vendido, a amortização na venda e os montantes que pretende reinvestir, se aplicável.

Confirme o significado de cada campo

O valor patrimonial tributário atual não substitui automaticamente o valor fiscal de aquisição. Heranças, doações e aquisições em momentos diferentes podem exigir uma análise própria.

Confirme o ano e o coeficiente de correção monetária utilizados. O preço declarado na venda também pode não ser o único valor relevante para efeitos fiscais.

Ganho, parcela tributável e imposto são valores diferentes

A mais-valia apurada não é o imposto a pagar. A parcela considerada para tributação depende do enquadramento; a referência a 50% em muitos casos não significa uma taxa de imposto de 50%.

O imposto estimado pode depender de outros rendimentos e das opções fiscais aplicáveis. Se o campo pedir rendimento coletável, confirme esse conceito; não o confunda com o preço de venda da casa.

Use a estimativa para preparar a decisão

No simulador de mais-valias com Programa Regressar, pode estimar o IRS português de uma venda em Portugal ou no estrangeiro, indicar os rendimentos de cada titular e considerar a tributação conjunta. Esta versão aplica-se a vendas em 2026. Guarde os dados e pressupostos utilizados para comparar cenários.

Se beneficia do Programa Regressar

O benefício fiscal do artigo 12.º-A pode excluir parte dos rendimentos elegíveis do trabalho dependente ou da atividade empresarial e profissional, dentro dos requisitos e limites legais. Não isenta diretamente as mais-valias da venda da casa. A alteração dos restantes rendimentos pode, contudo, mudar a taxa e o acréscimo de IRS associado à venda.

Indique os rendimentos antes do benefício e identifique a parcela elegível de cada titular, sem a somar novamente ao total. Na tributação conjunta, os rendimentos dos titulares são somados pelo simulador. Se ambos detêm 50% do imóvel, a quota conjunta pode ser 100%, desde que a data e a base de aquisição sejam iguais. Uma simulação apenas da metade de um titular usa 50%, aplicados aos valores totais do imóvel.

O resultado distingue o IRS total estimado do imposto adicional causado pela venda. As deduções por dependentes e outros acertos da declaração não estão incluídos; o montante não corresponde ao saldo final a pagar ou receber.

Se a ferramenta não representar a situação — por exemplo, um regime específico, vários titulares ou utilização empresarial — confirme o enquadramento antes de decidir. Um resultado numérico não prova o direito a uma exclusão de tributação.

Compare os enquadramentos de vender para comprar outra casa, comprar para arrendar e vender na reforma. Cada modalidade tem requisitos próprios.