Como funciona o cálculo
Mais-valia = valor de realização − aquisição corrigida − despesas aceites. A exclusão por reinvestimento é proporcional ao valor elegível. No regime geral, considera-se 50% do ganho restante; a regra de certos apoios públicos determina 100%. Para residentes, comparamos a coleta com e sem a venda. Para não residentes, usamos os rendimentos mundiais para apurar a taxa média.
Âmbito e atualização
Tabelas de vendas em 2026, IRS do Continente. Anos anteriores exigem as respetivas regras e coeficientes. Residência nas ilhas, regimes especiais, atividade empresarial, operações com várias datas de aquisição e perdas reportáveis precisam de apuramento adicional. Uma suspensão judicial do prazo de reinvestimento exige validação própria.
O que significam as siglas?
- IRS
- Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. É o imposto português sobre os rendimentos das pessoas.
- RNH
- Residente Não Habitual. Regime fiscal com regras próprias, encerrado a novas inscrições em geral, mas ainda aplicável a beneficiários abrangidos pelas regras transitórias.
- IFICI
- Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação. Benefício fiscal com requisitos próprios de atividade e residência; pode alterar o tratamento de rendimentos obtidos no estrangeiro.
- HPP
- Habitação Própria e Permanente. A casa onde o titular ou o seu agregado familiar vive habitualmente. Os benefícios fiscais exigem condições próprias, incluindo o domicílio fiscal.
- VPT
- Valor Patrimonial Tributário. Valor atribuído ao imóvel pela Autoridade Tributária, indicado na caderneta predial. Pode ser diferente do preço de compra ou de venda.
- IMT
- Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Imposto geralmente associado à aquisição de um imóvel. A base usada neste imposto pode ser relevante para as mais-valias.
- UE
- União Europeia. O país do imóvel, a residência fiscal e o país de reinvestimento têm funções diferentes no cálculo.
- EEE
- Espaço Económico Europeu. Inclui os países da União Europeia e a Islândia, o Listenstaine e a Noruega. Não inclui a Suíça nem o Reino Unido.
- PEPP
- Produto Individual de Poupança Pan-Europeu. Produto de poupança para a reforma; a sigla vem da designação em inglês. A elegibilidade depende das condições legais.
- CIRS
- Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. É o diploma que estabelece as regras do IRS.
- EBF
- Estatuto dos Benefícios Fiscais. Diploma que prevê benefícios fiscais e as respetivas condições.
- EUR
- Euro. Todos os montantes desta simulação são introduzidos e apresentados em euros.
- AT
- Autoridade Tributária e Aduaneira. É a entidade que administra os impostos em Portugal.
Fontes verificadas
Informação oficial para confirmar
Mais-valias e menos-valias: dúvidas frequentes
Para estimar quanto IRS a venda acrescenta, confirme os rendimentos, a quota do imóvel e os benefícios aplicáveis a cada titular.
Posso calcular apenas a mais-valia, sem estimar o IRS?
Sim. Comece por calcular o ganho ou a perda, as exclusões e o montante a englobar, sem indicar outros rendimentos. No fim do resultado, pode escolher «Acrescentar enquadramento de IRS» para indicar os dados do agregado e comparar os cenários com e sem a venda. Os dados do imóvel ficam preenchidos.
O Programa Regressar isenta as mais-valias da venda de uma casa?
Não diretamente. O benefício pode excluir 50% de rendimentos elegíveis do trabalho dependente ou da atividade empresarial e profissional, dentro dos requisitos e limites legais. Não reduz a mais-valia imobiliária por si só. Ao reduzir outros rendimentos englobados, pode alterar a taxa de IRS e o imposto adicional provocado pela venda.
Consultar o artigo 12.º-A do CIRS na Autoridade TributáriaComo simular o pagamento de mais-valias com o Programa Regressar?
Preencha a compra, a venda e as despesas. Selecione o Programa Regressar e indique os rendimentos antes do benefício, a parcela elegível e o ano de regresso de cada titular abrangido. Confirme os requisitos. O simulador calcula a mais-valia, a parte a englobar e o acréscimo estimado de IRS; não calcula o saldo final a pagar à AT.
Posso simular a venda de uma casa no estrangeiro?
Sim. Escolha o país de residência fiscal e o país do imóvel. O simulador estima o IRS português, não o imposto devido no país da venda. Para residentes em Portugal, a venda no estrangeiro pode ter de ser declarada no Anexo J. Um eventual crédito de imposto estrangeiro depende dos limites legais e da convenção aplicável.
Na tributação conjunta, devo indicar 50% ou 100% do imóvel?
Indique a quota total dos titulares incluídos na simulação. Se cada cônjuge tem 50% e as datas e bases de aquisição são iguais, a simulação conjunta pode abranger 100%. Numa simulação apenas da sua metade, indique 50%. Introduza os valores totais do imóvel: a quota é aplicada pelo simulador. Os rendimentos de cada titular são indicados separadamente e somados automaticamente.
O resultado inclui dependentes, deduções e retenções de IRS?
Na opção de estimativa de IRS, pode acrescentar dependentes por faixa etária, a parte da dedução que cabe à declaração e outras deduções já apuradas dentro dos limites legais. As deduções são aplicadas aos cenários com e sem a venda. Se indicar retenções e pagamentos por conta, é apresentado um saldo indicativo a pagar ou receber. O mínimo de existência, o benefício municipal e outros casos específicos exigem apuramento adicional. Estes elementos não alteram a mais-valia do imóvel.
Este simulador calcula vendas de que ano?
As tabelas, taxas e coeficientes desta versão aplicam-se a vendas realizadas em 2026. A data da declaração de IRS não substitui o ano da venda. Vendas de outros anos exigem as regras e os coeficientes correspondentes.
Para compreender o tema
Como preparar uma simulação de mais-valias na venda de uma casa
Os documentos e valores a reunir antes de usar um simulador, e como distinguir o ganho da venda do imposto estimado.
Ler o guia