Vender uma casa e usar o dinheiro para comprar outra destinada a arrendamento pode permitir excluir parte ou a totalidade das mais-valias de tributação. O benefício depende do valor reinvestido, da renda praticada e do cumprimento de várias obrigações ao longo dos anos seguintes.
Esta possibilidade, introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, abrange vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. Pode aplicar-se à venda de habitação própria e permanente ou de outros imóveis destinados a habitação. Fonte: artigo 18.º do diploma e artigo 10.º, n.º 7, do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS).
Que compra pode beneficiar?
O regime prevê o reinvestimento na aquisição da propriedade de imóveis situados em Portugal para arrendamento habitacional com renda dentro do limite legal. Comprar uma casa para férias ou para alojamento local não corresponde ao destino previsto nesta regra.
A compra deve ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda. É também necessário declarar a intenção de reinvestir, incluindo o montante, na declaração de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) do ano da venda, mesmo que o reinvestimento seja apenas parcial. Fonte: CIRS, artigo 10.º, n.º 7.
Renda moderada e arrendamento acessível são a mesma coisa?
Neste benefício, a lei remete para o limite de renda mensal moderada do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026. A fórmula inicial é 2,5 vezes a remuneração mínima mensal prevista para 2026, podendo o limite ser atualizado por portaria.
Com a remuneração mínima de 920 €, o limite de referência para 2026 é 2 300 € por mês. Confirme o limite aplicável na data do contrato: a lei prevê atualização por portaria, não uma subida automática com o salário mínimo de cada ano. Fontes: DGERT e artigo 2.º do diploma consolidado.
O limite considera a totalidade do contrato e do imóvel. Certos valores associados a equipamentos, partes acessórias e serviços de valorização também entram na verificação, mesmo contratados separadamente. Fonte: artigos 2.º e 3.º do diploma consolidado.
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível é um regime separado, com regras próprias. Por isso, a expressão informal «arrendar a preço acessível» não chega para demonstrar que um contrato cumpre os requisitos desta exclusão de mais-valias. Fonte: artigo 2.º e anexo III do Decreto-Lei n.º 97/2026.
Durante quanto tempo é necessário arrendar?
Existem vários prazos a acompanhar. Para os requisitos seguintes, a contagem começa no reinvestimento ou na venda, se esta ocorrer depois:
| Obrigação | Regra |
|---|---|
| Celebrar o contrato de arrendamento | Dentro de seis meses. A lei admite impedimento justificado, nomeadamente obras urgentes, durante o período estritamente necessário. |
| Manter o imóvel arrendado | Pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos. |
| Respeitar o limite da renda | Durante os primeiros cinco anos, incluindo eventuais atualizações da renda. |
| Conservar o imóvel | Não o vender nem doar durante cinco anos. |
O incumprimento pode fazer perder o benefício e originar tributação da mais-valia, acrescida do montante equivalente aos juros compensatórios previsto na lei. Fonte: CIRS, artigo 10.º, n.os 8, 9 e 31.
É preciso reinvestir o preço da venda ou apenas o lucro?
A referência para o reinvestimento é o valor de realização, deduzido da amortização do empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido. Não é apenas a diferença entre o preço de compra e o de venda.
Também é diferente do dinheiro que sobra na conta depois de pagar comissão, impostos, mudança e outros encargos. Certas despesas podem ser relevantes para calcular a mais-valia, sem reduzirem por isso o montante exigido para reinvestimento integral. Fontes: CIRS, artigo 10.º e artigo 51.º.
Exemplo: venda por 370 mil euros e compra por 200 mil
Considere este cenário simplificado, em que a compra é paga com o produto da venda, sem novo crédito e sem incluir obras, impostos ou outras despesas no montante de reinvestimento:
| Elemento | Valor |
|---|---|
| Valor de realização da venda | 370 000 € |
| Empréstimo da aquisição do imóvel vendido, liquidado na venda | 40 000 € |
| Valor relevante para reinvestimento integral | 330 000 € |
| Reinvestimento elegível na casa para arrendar | 200 000 € |
| Proporção reinvestida | 60,61% |
Cumprindo os restantes requisitos, a exclusão abrangeria aproximadamente 60,61% da mais-valia apurada. Os outros 39,39% continuariam sujeitos às regras de tributação aplicáveis; essa percentagem não é uma taxa de IRS.
Se a mais-valia fiscal apurada fosse, por hipótese, 100 000 €, cerca de 60 606 € ficariam excluídos por este reinvestimento. Os restantes 39 394 € seriam considerados segundo as regras fiscais aplicáveis ao contribuinte. Estes números não permitem, por si só, calcular o imposto final. Fonte da proporcionalidade: CIRS, artigo 10.º, n.º 12.
Estimar a mais-valia e o imposto
Para uma estimativa inicial, utilize o simulador de mais-valias imobiliárias do Doutor Finanças. Confirme que as opções disponíveis correspondem ao seu caso. O resultado depende dos dados introduzidos e não confirma, por si só, o cumprimento das condições legais de exclusão de tributação.
Neste caso, verifique especificamente se a ferramenta permite o reinvestimento em imóveis para arrendamento. Uma opção limitada a «nova habitação própria e permanente» não representa este regime.
E se parte do dinheiro for usada em obras na casa dos pais?
Convém tratar as duas decisões separadamente: comprar o imóvel para arrendar e financiar obras noutra casa. O novo regime refere a aquisição da propriedade de imóveis para arrendamento; as obras na casa dos pais não ficam abrangidas por essa compra.
A possibilidade de enquadrar obras no regime de reinvestimento em habitação própria e permanente exige uma análise diferente, incluindo a titularidade do imóvel e a sua utilização como residência. Passar a viver na casa de um familiar ou pagar as obras não demonstra, por si só, que existe reinvestimento elegível. Fonte: CIRS, artigo 10.º, n.os 5 e 7.
O benefício fiscal torna o investimento rentável?
Para decidir, faça duas contas: a tributação da venda e o resultado anual do arrendamento.
No orçamento da compra, inclua os impostos e encargos da aquisição, as obras necessárias e uma reserva de liquidez. No orçamento do arrendamento, considere condomínio, Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), seguros, manutenção, períodos sem inquilino e tributação das rendas. A renda mensal bruta não é o rendimento disponível do proprietário.
Se pretende mudar-se para essa casa na reforma, inclua essa data no plano. O período durante o qual espera arrendar deve ser compatível com as obrigações fiscais e com o contrato celebrado com o inquilino.
Antes de vender e comprar
Reúna as escrituras, datas e valores de aquisição e venda, documentação do empréstimo, comprovativos de despesas e obras, previsão da renda e calendário do arrendamento. Peça uma simulação que identifique expressamente o regime de reinvestimento considerado.
Para organizar os dois negócios, consulte também o guia Vender casa para comprar outra: qual deve acontecer primeiro?.
Os exemplos são ilustrativos; o enquadramento depende dos factos e documentos de cada operação.
Fontes verificadas
Informação oficial para confirmar
Conteúdo informativo, revisto com fontes oficiais disponíveis em 16 de setembro de 2026. Não substitui aconselhamento jurídico, fiscal, financeiro ou técnico adaptado ao caso concreto.