Gesetzesdekret 108/2026 überarbeitet das portugiesische Städtebau- und Baurecht (RJUE). Gesetzesdekret 155-B/2026 verschob das hauptsächliche Inkrafttreten auf den 1. Oktober 2026. Einige Änderungen an Gesetzesdekret 10/2024 galten bereits früher. Die folgenden Regeln gelten für Verfahren, auf die die Reform anwendbar ist; prüfen Sie die Rechtslage am Tag Ihres Antrags.
Fünf wichtige Änderungen für Immobilien
- Mehr Vorhaben können per Bauanzeige (comunicação prévia) erfolgen.
Neubau, Umbau, Erweiterung oder Abriss können diesen Weg nutzen, wenn ein detaillierter Plan, eine Durchführungseinheit oder eine Parzellierung die gesetzlich nötigen Vorgaben bereits festlegt; auch bestimmte Vorhaben in gefestigten Stadtgebieten kommen infrage. Die Unterlagen müssen vollständig sein, Pläne und Beschränkungen eingehalten, Gebühren bezahlt und der Baubeginn gemeldet werden. Die Gemeinde kann später prüfen und eine unzulässige Anzeige stoppen. Daraus folgt keine allgemeine Baugenehmigung.
- Ein positiver Vorbescheid kann weitere Verfahren entbehrlich machen.
Mit einem pedido de informação prévia (PIP) lässt sich die Machbarkeit vor dem Kauf prüfen. Deckt ein positiver Bescheid alle einschlägigen Angaben nach Artikel 14 Absatz 2 ab, kann die genau so geprüfte Baumaßnahme von Genehmigung oder Bauanzeige befreit sein. Ein weniger detaillierter PIP bindet die spätere Prüfung, gewährt diese Befreiung aber nicht. Gültigkeit und weitere Pflichten sind vor Baubeginn zu prüfen.
- Der Kaufvertrag muss den Baurechtstitel ansprechen.
Beim Verkauf städtischen Baulands, eines Gebäudes oder einer Einheit muss die Urkunde den vorgelegten Titel nennen oder, wenn keiner vorgelegt wird, die Erklärung des Verkäufers, ob er einen besitzt. Fehlt diese Angabe, kann das Geschäft anfechtbar sein. Die Erklärung, dass kein Titel vorliegt, legalisiert keine unerlaubte Baumaßnahme und belegt keine zulässige Nutzung. Prüfen Sie vor der Unterschrift die Gemeindeakte.
- Für die Nutzung gelten unterschiedliche Anzeigen.
Nach genehmigten, angezeigten oder aufgrund eines ausreichend detaillierten positiven PIP befreiten Arbeiten kann die vorgesehene Nutzung unter den gesetzlichen Voraussetzungen nach Einreichung der Nutzungsanzeige und Unterlagen beginnen. In anderen Fällen, etwa einer Nutzungsänderung ohne solche Arbeiten, gilt eine Anzeige mit Wartefrist: Grundsätzlich sind zehn Tage abzuwarten, sofern die Gemeinde nicht ablehnt oder eine Besichtigung anordnet. Die Umwandlung eines Ladens in Wohnraum muss weiterhin Plan und technische Regeln erfüllen.
- Wiederaufbau und Erweiterung werden klarer getrennt.
Wiederaufbau stellt die Gestaltung des letzten gültigen Zustands wieder her. Größere Fläche oder größeres Volumen können als Erweiterung mit anderem Verfahren gelten. Vor dem Kauf einer Ruine sollten Fachleute Bestand, letzten gültigen Plan und Vorhaben vergleichen.
Vor Grundstückskauf oder Bauauftrag
Lassen Sie von Fachleuten Verfahren, Unterlagen und Gebühren bestimmen. Prüfen Sie Gemeindeplan und Grundstücksbeschränkungen. Die Reform ändert weder die Bodeneinstufung noch beseitigt sie Auflagen. Hängt der Kauf von Neubau, Erweiterung oder Nutzungsänderung ab, holen Sie eine geeignete formelle Auskunft der Gemeinde ein und halten Sie die Bedingung im Vertrag fest.
Für welche Verfahren gelten die neuen Regeln?
Nach Artikel 12 gilt die Reform für nach Inkrafttreten begonnene Verfahren und für ältere Anträge, die sich noch in der ersten formellen Prüfung befinden. Vor Einreichung oder Änderung eines Antrags sollten Sie mit der Gemeinde die anwendbare RJUE-Fassung, Durchführungsverordnungen und den Verfahrensstand klären. Ein älteres, weiter fortgeschrittenes Verfahren wechselt nicht automatisch in das neue Recht.
Geprüfte Quellen
Offizielle Informationen zum Nachprüfen
Allgemeine Informationen, geprüft anhand der am 23. September 2026 verfügbaren offiziellen Quellen. Sie ersetzen keine auf Ihre Situation abgestimmte rechtliche, steuerliche, finanzielle oder technische Beratung.