Wenn Sie eine Wohnimmobilie verkaufen und mit dem Erlös eine andere Immobilie zur Vermietung erwerben, kann der Veräußerungsgewinn ganz oder teilweise von der Besteuerung ausgenommen sein. Die Entlastung hängt vom reinvestierten Betrag, der verlangten Miete und der Einhaltung mehrerer Pflichten in den folgenden Jahren ab.
Diese durch das Decreto-Lei Nr. 97/2026 eingeführte Möglichkeit gilt für Verkäufe zwischen dem 1. Januar 2026 und dem 31. Dezember 2029. Sie kann sowohl beim Verkauf des Hauptwohnsitzes als auch anderer Wohnimmobilien greifen. Quelle: Artikel 18 des Decreto-Lei und Artikel 10 Absatz 7 des portugiesischen Einkommensteuergesetzbuchs (CIRS).
Welche Käufe können begünstigt sein?
Die Regelung sieht die Reinvestition in den Erwerb des Eigentums an Immobilien in Portugal vor, die zu Wohnzwecken zu einer Miete innerhalb der gesetzlichen Obergrenze vermietet werden. Der Kauf einer Ferienimmobilie oder einer Immobilie für die kurzfristige touristische Beherbergung entspricht nicht dem von dieser Vorschrift vorgesehenen Nutzungszweck.
Der Kauf muss in den 24 Monaten vor oder den 36 Monaten nach dem Verkauf erfolgen. Außerdem müssen Sie die Reinvestitionsabsicht einschließlich des Betrags in Ihrer portugiesischen Einkommensteuererklärung (IRS) für das Verkaufsjahr angeben, auch wenn Sie nur einen Teil des Erlöses reinvestieren. Quelle: CIRS, Artikel 10 Absatz 7.
Sind moderate Mieten und erschwingliche Vermietung dasselbe?
Für diese Steuerentlastung verweist das Gesetz auf die Obergrenze der moderaten Monatsmiete nach Artikel 2 des Decreto-Lei Nr. 97/2026. Die ursprüngliche Berechnung entspricht dem 2,5-Fachen des gesetzlichen monatlichen Mindestlohns für 2026. Die Obergrenze kann durch Ministerialverordnung angepasst werden.
Bei einem Mindestlohn von 920 € beträgt die Referenzobergrenze für 2026 monatlich 2.300 €. Prüfen Sie die zum Zeitpunkt des Mietvertrags geltende Obergrenze: Das Gesetz sieht Anpassungen durch Ministerialverordnung vor, keine automatische Erhöhung entsprechend dem Mindestlohn des jeweiligen Jahres. Quellen: DGERT und Artikel 2 des konsolidierten Decreto-Lei.
Die Obergrenze gilt für den gesamten Vertrag und die gesamte Immobilie. Bestimmte Beträge für Ausstattung, Nebenflächen und Leistungen, die den Wert der Immobilie erhöhen, werden ebenfalls angerechnet, auch wenn sie gesondert vereinbart werden. Quelle: Artikel 2 und 3 des konsolidierten Decreto-Lei.
Das vereinfachte Programm für erschwingliche Vermietung ist eine eigenständige Regelung mit eigenen Vorschriften. Die umgangssprachliche Beschreibung „Vermietung zu einem erschwinglichen Preis“ reicht daher nicht aus, um festzustellen, dass ein Vertrag die Voraussetzungen dieser Steuerentlastung für Veräußerungsgewinne erfüllt. Quelle: Artikel 2 und Anhang III des Decreto-Lei Nr. 97/2026.
Wie lange muss die Immobilie vermietet werden?
Mehrere Fristen müssen im Blick behalten werden. Für die folgenden Anforderungen beginnen die Fristen mit dem Datum der Reinvestition oder, falls dieser später erfolgt, mit dem Verkaufsdatum:
| Pflicht | Regel |
|---|---|
| Mietvertrag abschließen | Innerhalb von sechs Monaten. Das Gesetz lässt begründete Hindernisse, insbesondere dringende Bauarbeiten, für den unbedingt erforderlichen Zeitraum zu. |
| Immobilie vermietet halten | Mindestens 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre, durchgehend oder in getrennten Zeiträumen. |
| Mietobergrenze einhalten | Während der ersten fünf Jahre, einschließlich etwaiger Mieterhöhungen. |
| Immobilie behalten | Fünf Jahre lang weder verkaufen noch verschenken. |
Die Nichteinhaltung kann zum Verlust der Entlastung und zur Besteuerung des Veräußerungsgewinns führen, zuzüglich des gesetzlich vorgesehenen Betrags in Höhe von Ausgleichszinsen. Quelle: CIRS, Artikel 10 Absätze 8, 9 und 31.
Müssen Sie den Verkaufserlös oder nur den Gewinn reinvestieren?
Maßgeblich für die Reinvestition ist der Verkaufserlös abzüglich der Tilgung des Darlehens, das zum Erwerb der verkauften Immobilie aufgenommen wurde. Es geht nicht lediglich um die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.
Dieser Betrag ist auch nicht gleich dem Geld, das nach Zahlung von Provisionen, Steuern, Umzugskosten und anderen Ausgaben auf Ihrem Konto verbleibt. Einige Ausgaben können bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns berücksichtigt werden, ohne den für eine vollständige Reinvestition erforderlichen Betrag zu verringern. Quellen: CIRS, Artikel 10 und Artikel 51.
Beispiel: Verkauf für 370.000 € und Kauf für 200.000 €
Betrachten wir dieses vereinfachte Szenario: Der Kauf wird aus dem Verkaufserlös bezahlt, ohne neue Kreditaufnahme. Bauarbeiten, Steuern oder andere Ausgaben sind im Reinvestitionsbetrag nicht enthalten:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufserlös | 370.000 € |
| Beim Verkauf getilgtes Darlehen für den Erwerb der verkauften Immobilie | 40.000 € |
| Maßgeblicher Betrag für eine vollständige Reinvestition | 330.000 € |
| Begünstigte Reinvestition in die Mietimmobilie | 200.000 € |
| Reinvestierter Anteil | 60,61 % |
Wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, wären etwa 60,61 % des ermittelten Veräußerungsgewinns von der Besteuerung ausgenommen. Die verbleibenden 39,39 % unterlägen den jeweils anwendbaren Steuerregeln. Dieser Prozentsatz ist kein IRS-Steuersatz.
Betrüge der steuerlich ermittelte Veräußerungsgewinn hypothetisch 100.000 €, wären durch diese Reinvestition rund 60.606 € von der Besteuerung ausgenommen. Die verbleibenden 39.394 € würden nach den für die steuerpflichtige Person geltenden Regeln berücksichtigt. Aus diesen Zahlen allein lässt sich die endgültige Steuerlast nicht bestimmen. Quelle zur anteiligen Berechnung: CIRS, Artikel 10 Absatz 12.
Veräußerungsgewinn und Steuer schätzen
Für eine erste Schätzung können Sie den Rechner von Doutor Finanças für Veräußerungsgewinne aus Immobilien verwenden. Prüfen Sie, ob die verfügbaren Optionen zu Ihrer Situation passen. Das Ergebnis hängt von den eingegebenen Daten ab und bestätigt für sich genommen nicht, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausnahme von der Besteuerung erfüllt sind.
Prüfen Sie in diesem Fall insbesondere, ob das Tool die Reinvestition in Mietimmobilien unterstützt. Eine Option, die auf einen „neuen Hauptwohnsitz“ beschränkt ist, bildet diese Regelung nicht ab.
Was gilt, wenn ein Teil des Geldes für Bauarbeiten am Haus Ihrer Eltern verwendet wird?
Es empfiehlt sich, beide Entscheidungen getrennt zu betrachten: den Kauf der Mietimmobilie und die Finanzierung von Bauarbeiten an einem anderen Haus. Die neue Regelung bezieht sich auf den Erwerb des Eigentums an Immobilien zur Vermietung. Bauarbeiten am Haus Ihrer Eltern sind von diesem Kauf nicht erfasst.
Ob Bauarbeiten im Rahmen der Reinvestition in einen Hauptwohnsitz begünstigt sein können, erfordert eine andere Prüfung, unter anderem des Eigentums an der Immobilie und ihrer Nutzung als Wohnsitz. Der Einzug in das Haus eines Angehörigen oder die Bezahlung der Arbeiten belegt für sich genommen keine begünstigte Reinvestition. Quelle: CIRS, Artikel 10 Absätze 5 und 7.
Macht die Steuerentlastung die Investition rentabel?
Für Ihre Entscheidung sollten Sie zwei Berechnungen aufstellen: die Steuer auf den Verkauf und das jährliche Ergebnis aus der Vermietung.
Ihr Kaufbudget sollte Erwerbsteuern und Gebühren, notwendige Bauarbeiten und eine Liquiditätsreserve umfassen. Bei der Vermietung sollten Sie Kosten der Eigentümergemeinschaft, die jährliche kommunale Immobiliensteuer (IMI), Versicherungen, Instandhaltung, Leerstandszeiten und die Steuer auf Mieteinkünfte einplanen. Die monatliche Bruttomiete ist nicht das frei verfügbare Einkommen des Vermieters.
Wenn Sie im Ruhestand selbst in diese Immobilie einziehen möchten, berücksichtigen Sie diesen Zeitpunkt in Ihrer Planung. Die geplante Vermietungsdauer muss mit den steuerlichen Pflichten und dem mit dem Mieter geschlossenen Vertrag vereinbar sein.
Vor Verkauf und Kauf
Stellen Sie die Urkunden, Kauf- und Verkaufsdaten sowie -beträge, Darlehensunterlagen, Nachweise über Ausgaben und Bauarbeiten, die erwartete Miete und den Vermietungszeitplan zusammen. Lassen Sie eine Berechnung erstellen, die ausdrücklich benennt, welche Reinvestitionsregelung geprüft wird.
Für die Planung beider Transaktionen lesen Sie unseren Ratgeber Eine Wohnimmobilie verkaufen und eine andere kaufen: Was sollte zuerst geschehen?.
Die Beispiele dienen der Veranschaulichung. Die Behandlung hängt von den Umständen und Unterlagen der jeweiligen Transaktion ab.
Geprüfte Quellen
Offizielle Informationen zum Nachprüfen
Allgemeine Informationen, geprüft anhand der am 16. September 2026 verfügbaren offiziellen Quellen. Sie ersetzen keine auf Ihre Situation abgestimmte rechtliche, steuerliche, finanzielle oder technische Beratung.