Vender una vivienda y utilizar el dinero para comprar otra destinada al alquiler puede permitir excluir de tributación una parte o la totalidad de las plusvalías. El beneficio depende del importe reinvertido, de la renta cobrada y del cumplimiento de varias obligaciones durante los años siguientes.
Esta posibilidad, introducida por el Decreto-Lei n.º 97/2026 portugués, abarca las ventas realizadas entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2029. Puede aplicarse a la venta de una vivienda propia y habitual o de otros inmuebles destinados a vivienda. Fuente: artículo 18 del decreto y artículo 10, apartado 7, del Código del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de Portugal (CIRS).
¿Qué compra puede acogerse al beneficio?
El régimen prevé la reinversión en la adquisición de la propiedad de inmuebles situados en Portugal destinados al alquiler de vivienda con una renta dentro del límite legal. Comprar una vivienda para vacaciones o para alojamiento turístico local no corresponde al destino previsto en esta norma.
La compra debe realizarse en los 24 meses anteriores o en los 36 meses posteriores a la venta. También es necesario declarar la intención de reinvertir, incluido el importe, en la declaración portuguesa del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRS) del año de la venta, aunque la reinversión sea parcial. Fuente: CIRS, artículo 10, apartado 7.
¿Renta moderada y alquiler asequible son lo mismo?
Para este beneficio, la ley remite al límite de renta mensual moderada del artículo 2 del Decreto-Lei n.º 97/2026. La fórmula inicial es 2,5 veces la retribución mínima mensual prevista para 2026, y el límite puede actualizarse mediante una orden ministerial portuguesa, denominada portaria.
Con una retribución mínima de 920 €, el límite de referencia para 2026 es de 2 300 € al mes. Compruebe el límite aplicable en la fecha del contrato: la ley prevé su actualización mediante portaria, no un aumento automático ligado al salario mínimo de cada año. Fuentes: DGERT y artículo 2 del texto consolidado.
El límite tiene en cuenta la totalidad del contrato y del inmueble. Determinados importes asociados a equipamientos, elementos accesorios y servicios que aumentan su valor también se incluyen en la comprobación, aunque se contraten por separado. Fuente: artículos 2 y 3 del texto consolidado.
El Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, régimen simplificado portugués de alquiler asequible, es un régimen independiente, con sus propias reglas. Por eso, la expresión informal «alquilar a un precio asequible» no basta para demostrar que un contrato cumple los requisitos de esta exclusión de tributación de las plusvalías. Fuente: artículo 2 y anexo III del Decreto-Lei n.º 97/2026.
¿Durante cuánto tiempo hay que alquilar?
Hay varios plazos que deben controlarse. Para los requisitos siguientes, el cómputo comienza en la fecha de la reinversión o en la de la venta, si esta es posterior:
| Obligación | Regla |
|---|---|
| Celebrar el contrato de alquiler | En un plazo de seis meses. La ley admite un impedimento justificado, en particular obras urgentes, durante el tiempo estrictamente necesario. |
| Mantener el inmueble alquilado | Al menos 36 meses, consecutivos o discontinuos, durante los primeros cinco años. |
| Respetar el límite de la renta | Durante los primeros cinco años, incluidas las posibles actualizaciones de la renta. |
| Conservar el inmueble | No venderlo ni donarlo durante cinco años. |
El incumplimiento puede suponer la pérdida del beneficio y dar lugar a la tributación de la plusvalía, incrementada en el importe equivalente a los intereses compensatorios previsto en la ley. Fuente: CIRS, artículo 10, apartados 8, 9 y 31.
¿Hay que reinvertir el precio de venta o solo la ganancia?
La referencia para la reinversión es el valor de realización, una vez deducida la amortización del préstamo contratado para adquirir el inmueble vendido. No es solo la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
También es distinto del dinero que queda en la cuenta después de pagar la comisión, los impuestos, la mudanza y otros gastos. Algunos gastos pueden ser relevantes para calcular la plusvalía sin que por ello reduzcan el importe exigido para una reinversión total. Fuentes: CIRS, artículo 10 y artículo 51.
Ejemplo: venta por 370 mil euros y compra por 200 mil
Considere este supuesto simplificado, en el que la compra se paga con el producto de la venta, sin un nuevo crédito y sin incluir obras, impuestos u otros gastos en el importe reinvertido:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de realización de la venta | 370 000 € |
| Préstamo para adquirir el inmueble vendido, cancelado con la venta | 40 000 € |
| Importe de referencia para una reinversión total | 330 000 € |
| Reinversión admisible en la vivienda para alquilar | 200 000 € |
| Proporción reinvertida | 60,61% |
Si se cumplen los demás requisitos, la exclusión abarcaría aproximadamente el 60,61% de la plusvalía calculada. El 39,39% restante seguiría sujeto a las reglas de tributación aplicables; ese porcentaje no es un tipo impositivo del IRS.
Si la plusvalía fiscal calculada fuera, por ejemplo, de 100 000 €, esta reinversión permitiría excluir unos 60 606 €. Los 39 394 € restantes se considerarían según las reglas fiscales aplicables al contribuyente. Estas cifras no permiten, por sí solas, calcular el impuesto final. Fuente de la proporcionalidad: CIRS, artículo 10, apartado 12.
Estimar la plusvalía y el impuesto
Para una primera estimación, utilice el simulador de plusvalías inmobiliarias de Doutor Finanças. Compruebe que las opciones disponibles se ajustan a su caso. El resultado depende de los datos introducidos y no confirma, por sí solo, que se cumplan las condiciones legales para excluir la tributación.
En este caso, compruebe específicamente si la herramienta contempla la reinversión en inmuebles para alquilar. Una opción limitada a una «nueva vivienda propia y habitual» no representa este régimen.
¿Y si parte del dinero se utiliza para hacer obras en casa de los padres?
Conviene tratar las dos decisiones por separado: comprar el inmueble para alquilar y financiar obras en otra vivienda. El nuevo régimen se refiere a la adquisición de la propiedad de inmuebles para alquilar; las obras en casa de los padres no quedan comprendidas en esa compra.
La posibilidad de encuadrar unas obras en el régimen de reinversión en vivienda propia y habitual exige un análisis diferente, que incluya la titularidad del inmueble y su uso como residencia. Mudarse a la casa de un familiar o pagar las obras no demuestra, por sí solo, que exista una reinversión admisible. Fuente: CIRS, artículo 10, apartados 5 y 7.
¿El beneficio fiscal hace rentable la inversión?
Para decidir, haga dos cálculos: la tributación de la venta y el resultado anual del alquiler.
En el presupuesto de compra, incluya los impuestos y gastos de adquisición, las obras necesarias y una reserva de liquidez. En el presupuesto del alquiler, tenga en cuenta la comunidad de propietarios, el impuesto municipal portugués sobre inmuebles (IMI), los seguros, el mantenimiento, los periodos sin inquilino y la tributación de las rentas. La renta mensual bruta no es el ingreso disponible del propietario.
Si tiene intención de mudarse a esa vivienda cuando se jubile, incluya esa fecha en su plan. El periodo durante el que prevé alquilar debe ser compatible con las obligaciones fiscales y con el contrato celebrado con el inquilino.
Antes de vender y comprar
Reúna las escrituras, las fechas y los importes de compra y venta, la documentación del préstamo, los justificantes de gastos y obras, la previsión de renta y el calendario del alquiler. Solicite una simulación que identifique expresamente el régimen de reinversión considerado.
Para organizar ambas operaciones, consulte también la guía Vender una vivienda para comprar otra: ¿qué debe hacerse primero?.
Los ejemplos son ilustrativos; el tratamiento depende de los hechos y documentos de cada operación.
Fuentes verificadas
Información oficial que debe confirmar
Contenido informativo revisado con las fuentes oficiales disponibles el 16 de septiembre de 2026. No sustituye asesoramiento jurídico, fiscal, financiero o técnico adaptado al caso concreto.