Een woning verkopen en met de opbrengst een andere woning kopen om te verhuren, kan ertoe leiden dat de meerwaarde geheel of gedeeltelijk buiten de belastingheffing blijft. Dit voordeel hangt af van het geherinvesteerde bedrag, de gevraagde huur en de naleving van verschillende verplichtingen in de daaropvolgende jaren.
Deze mogelijkheid, ingevoerd bij Decreto-Lei nr. 97/2026, geldt voor verkopen tussen 1 januari 2026 en 31 december 2029. Ze kan van toepassing zijn op de verkoop van de eigen permanente woning of van andere woningen. Bron: artikel 18 van het besluit en artikel 10, lid 7, van de Portugese wet op de inkomstenbelasting (CIRS).
Welke aankoop komt in aanmerking?
De regeling voorziet in herinvestering in de verwerving van de eigendom van in Portugal gelegen woningen voor woningverhuur met een huurprijs binnen de wettelijke grens. De aankoop van een vakantiewoning of een woning voor toeristische verhuur voldoet niet aan de bestemming die deze regel voorschrijft.
De aankoop moet plaatsvinden in de 24 maanden vóór of de 36 maanden na de verkoop. Ook moet u in de aangifte van de Portugese inkomstenbelasting (IRS) over het verkoopjaar uw voornemen tot herinvestering en het bedrag vermelden, zelfs als u slechts een deel herinvesteert. Bron: CIRS, artikel 10, lid 7.
Zijn een gematigde huurprijs en betaalbare verhuur hetzelfde?
Voor dit belastingvoordeel verwijst de wet naar de grens voor een gematigde maandelijkse huurprijs in artikel 2 van Decreto-Lei nr. 97/2026. De oorspronkelijke formule is 2,5 maal het wettelijk minimummaandloon voor 2026; de grens kan bij ministeriële regeling worden aangepast.
Bij een minimumloon van € 920 is de referentiegrens voor 2026 € 2.300 per maand. Controleer welke grens geldt op de datum van de huurovereenkomst: de wet voorziet in aanpassing bij ministeriële regeling, niet in een automatische stijging met het minimumloon van elk jaar. Bronnen: DGERT en artikel 2 van het geconsolideerde besluit.
De grens geldt voor de volledige overeenkomst en de gehele woning. Bepaalde bedragen voor voorzieningen, bijbehorende ruimten en waardeverhogende diensten tellen ook mee bij de toetsing, zelfs als daarvoor afzonderlijke overeenkomsten zijn afgesloten. Bron: artikelen 2 en 3 van het geconsolideerde besluit.
De vereenvoudigde regeling voor betaalbare verhuur, het Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, is een afzonderlijke regeling met eigen regels. De informele omschrijving ‘verhuren tegen een betaalbare prijs’ volstaat daarom niet om aan te tonen dat een overeenkomst voldoet aan de voorwaarden voor deze vrijstelling van belasting op de meerwaarde. Bron: artikel 2 en bijlage III van Decreto-Lei nr. 97/2026.
Hoelang moet de woning worden verhuurd?
U moet verschillende termijnen in de gaten houden. Voor de volgende voorwaarden begint de termijn op het moment van herinvestering, of op de verkoopdatum als die later valt:
| Verplichting | Regel |
|---|---|
| De huurovereenkomst sluiten | Binnen zes maanden. De wet staat gerechtvaardigde belemmeringen toe, met name dringende werkzaamheden, gedurende de strikt noodzakelijke periode. |
| De woning verhuurd houden | Ten minste 36 maanden, aaneengesloten of verspreid, binnen de eerste vijf jaar. |
| De huurgrens respecteren | Gedurende de eerste vijf jaar, inclusief eventuele huurverhogingen. |
| De woning behouden | De woning vijf jaar lang niet verkopen of schenken. |
Niet-naleving kan leiden tot verlies van het voordeel en belastingheffing over de meerwaarde, vermeerderd met het wettelijk vastgestelde bedrag dat overeenkomt met compensatoire rente. Bron: CIRS, artikel 10, leden 8, 9 en 31.
Moet u de verkoopprijs herinvesteren of alleen de winst?
Het uitgangspunt voor de herinvestering is de verkoopopbrengst, verminderd met de aflossing van de lening die is aangegaan voor de aankoop van de verkochte woning. Het gaat dus niet alleen om het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs.
Het bedrag verschilt ook van het geld dat op uw rekening overblijft na betaling van makelaarscourtage, belastingen, verhuiskosten en andere uitgaven. Bepaalde kosten kunnen van belang zijn voor de berekening van de meerwaarde, zonder dat ze het vereiste bedrag voor volledige herinvestering verlagen. Bronnen: CIRS, artikel 10 en artikel 51.
Voorbeeld: verkopen voor € 370.000 en kopen voor € 200.000
Neem dit vereenvoudigde scenario, waarbij de aankoop wordt betaald uit de verkoopopbrengst, zonder nieuwe lening en zonder werkzaamheden, belastingen of andere kosten in het herinvesteringsbedrag op te nemen:
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Verkoopopbrengst | € 370.000 |
| Lening voor de aankoop van de verkochte woning, afgelost bij de verkoop | € 40.000 |
| Relevant bedrag voor volledige herinvestering | € 330.000 |
| In aanmerking komende herinvestering in de huurwoning | € 200.000 |
| Geherinvesteerd aandeel | 60,61% |
Als aan de overige voorwaarden is voldaan, zou ongeveer 60,61% van de berekende meerwaarde buiten de belastingheffing blijven. Op de overige 39,39% zouden de toepasselijke belastingregels van kracht blijven; dat percentage is geen IRS-belastingtarief.
Als de fiscaal berekende meerwaarde bijvoorbeeld € 100.000 zou bedragen, zou door deze herinvestering ongeveer € 60.606 buiten de heffing blijven. De resterende € 39.394 zou worden behandeld volgens de belastingregels die op de belastingplichtige van toepassing zijn. Deze bedragen alleen volstaan niet om de uiteindelijke belasting te berekenen. Bron voor de evenredige berekening: CIRS, artikel 10, lid 12.
De meerwaarde en de belasting schatten
Gebruik voor een eerste schatting de rekentool voor meerwaarden op vastgoed van Doutor Finanças. Controleer of de beschikbare opties aansluiten bij uw situatie. De uitkomst hangt af van de ingevoerde gegevens en bevestigt op zichzelf niet dat aan de wettelijke voorwaarden voor uitsluiting van belastingheffing is voldaan.
Controleer in dit geval specifiek of de tool herinvestering in huurwoningen ondersteunt. Een optie die beperkt is tot een ‘nieuwe eigen permanente woning’ geeft deze regeling niet weer.
Wat als een deel van het geld wordt gebruikt voor werkzaamheden aan de woning van uw ouders?
Het is verstandig om de twee beslissingen afzonderlijk te beoordelen: de huurwoning kopen en werkzaamheden aan een andere woning financieren. De nieuwe regeling heeft betrekking op de verwerving van de eigendom van woningen voor verhuur; werkzaamheden aan de woning van uw ouders vallen niet onder die aankoop.
Of werkzaamheden in aanmerking kunnen komen onder de regeling voor herinvestering in een eigen permanente woning, vereist een andere beoordeling, waaronder de eigendom van de woning en het gebruik ervan als woonplaats. In de woning van een familielid gaan wonen of de werkzaamheden betalen, bewijst op zichzelf niet dat er sprake is van een herinvestering die in aanmerking komt. Bron: CIRS, artikel 10, leden 5 en 7.
Maakt het belastingvoordeel de investering rendabel?
Maak voor uw beslissing twee berekeningen: de belasting op de verkoop en het jaarlijkse resultaat van de verhuur.
Neem in het aankoopbudget de belastingen en aankoopkosten, de noodzakelijke werkzaamheden en een geldreserve op. Houd in het verhuurbudget rekening met bijdragen voor het condominium, de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IMI), verzekeringen, onderhoud, perioden zonder huurder en belasting op huurinkomsten. De bruto maandhuur is niet het besteedbare inkomen van de eigenaar.
Als u na uw pensionering zelf in die woning wilt gaan wonen, neem die datum dan op in uw plan. De periode waarin u verwacht te verhuren, moet verenigbaar zijn met de fiscale verplichtingen en met de overeenkomst die met de huurder is gesloten.
Voordat u verkoopt en koopt
Verzamel de akten, aankoop- en verkoopdata en -bedragen, leningdocumentatie, bewijsstukken van kosten en werkzaamheden, de verwachte huur en de verhuurplanning. Vraag om een berekening waarin uitdrukkelijk staat welke herinvesteringsregeling wordt toegepast.
Raadpleeg voor het organiseren van beide transacties ook de gids Een woning verkopen om een andere te kopen: wat moet eerst gebeuren?.
De voorbeelden dienen ter illustratie; de fiscale behandeling hangt af van de feiten en documenten van elke transactie.
Gecontroleerde bronnen
Controleer de officiële informatie
Algemene informatie, herzien aan de hand van officiële bronnen die beschikbaar waren op 16 september 2026. Dit vervangt geen juridisch, fiscaal, financieel of technisch advies voor uw situatie.