IMI: die portugiesische kommunale Immobiliensteuer (was Sie zahlen und wie Sie prüfen)

Das Wesentliche

Was IMI ist und wer zahlt

1. 01
   Jährliche Kommunalsteuer

   Sie bemisst sich am valor patrimonial tributário (VPT — steuerlicher Immobilienwert) ländlicher und städtischer Immobilien in Portugal. Die Einnahmen fließen an die Gemeinde des Standorts.

2. 02
   Wer ist Steuerschuldner

   In der Regel die Eigentümer, Nießbraucher oder Erbbauberechtigten, die am 31. Dezember des Steuerjahres in den Grundstücksmatrizes stehen. Wer im November 2026 kauft und zum Jahresende eingetragen ist, ist typischerweise Schuldner des IMI 2026 — zahlbar 2027.

3. 03
   Nicht die Kaufsteuer

   IMI wird nicht bei der Escritura gezahlt. Das ist vor allem IMT und Stempelsteuer. IMI begleitet das Eigentum Jahr für Jahr.

Bemessungsgrundlage

Der VPT ist die Basis: lesen Sie die Caderneta predial

1. 01
   IMI ≈ VPT × Gemeindesatz

   Die Autoridade Tributária (AT) berechnet die Steuer aus dem VPT des Grundstücks (oder der Wohnungseinheit). Ohne aktuellen VPT bleibt jede Schätzung unvollständig.

2. 02
   Wo Sie den VPT sehen

   Er steht in der Caderneta predial, kostenlos im Portal das Finanças (Immobilienvermögen einsehen). Prüfen Sie Freguesia, Matrikelartikel, Fraction, Nutzung und Eigentümer.

3. 03
   Caderneta ≠ permanentes Grundbuchzertifikat

   Die Caderneta ist das Steuerdokument. Das permanente Grundbuchzertifikat betrifft Eigentümer, Lasten und Eintragungen. Abgleichen Sie beide in den Unterlagen vor dem Kauf.

Sätze

Gesetzliche Bänder und der Satz Ihrer Gemeinde

1. 01
   Bänder im IMI-Gesetzbuch (Art. 112)

   • Städtische Immobilien: zwischen 0,3 % und 0,45 % des VPT (in gesetzlich vorgesehenen Ausnahmefällen bis 0,5 %).
   • Ländliche Immobilien: 0,8 %.
   • Körperschaften mit Steuerwohnsitz in einem Gebiet der Liste bevorzugter Regime: 7,5 % (diese Erhöhung gilt nicht für Immobilien natürlicher Personen).
2. 02
   Wer den Jahressatz festlegt

   Jede Gemeindeversammlung setzt den Satz innerhalb dieser Bänder fest und meldet ihn der AT. Ohne fristgerechte Meldung gilt der gesetzliche Mindestsatz für städtische Immobilien. Manche Gemeinden differenzieren nach Freguesia oder wenden Erhöhungen/Senkungen an (Leerstand, Zonen mit urbanem Druck, Sanierung usw.) — prüfen Sie stets den Beschluss Ihres Concelho.

3. 03
   Familien-IMI (Unterhaltsberechtigte)

   Beschließt die Gemeinde dies, kann ein fester Abzug für die Hauptwohnsitzimmobilie gelten: 30 € (1 Unterhaltsberechtigter), 70 € (2) oder 140 € (3 oder mehr), gemäß CIMI Art. 112-A. Die AT wendet den Vorteil automatisch an, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

4. 04
   Erfinden Sie keine Algarve-Sätze

   Faro, Loulé, Albufeira, Lagos, Portimão, Tavira und die übrigen Concelhos des Bezirks Faro veröffentlichen jährlich eigene Sätze. Nutzen Sie das offizielle Tool IMI/CA-Sätze nach Gemeinde und Jahr (Jahr und Bezirk Faro) oder die Gemeindewebsite — keine veralteten Sekundärtabellen.

Zahlung

Wann und wie zahlen

1. 01
   Bescheid

   Die AT versendet den Einziehungsbescheid bis zum 30. April, per Post oder elektronischer Benachrichtigung. Die Zahlungsreferenz finden Sie auch unter IMI > Consultar Notas de Cobrança oder A Minha Área > Pagamentos a decorrer.

2. 02
   Raten nach Betrag

   (AT / gov.pt)

   • Bis 100 €: eine Zahlung im Mai.
   • Über 100 € bis 500 €: Mai und November.
   • Über 500 €: Mai, August und November.
     Sie können den Gesamtbetrag auf einmal zahlen (die Referenz für die Gesamtsumme steht im Mai-Bescheid).
3. 03
   Verspätung

   Zahlungen außerhalb der Frist können Verzugszinsen und in manchen Fällen eine Geldbuße nach sich ziehen. Behandeln Sie IMI als planbare jährliche Haltungskosten.

Praktische Prüfung

So bestätigen Sie IMI, VPT und Caderneta

1. 01

   Melden Sie sich im Portal das Finanças an (Passwort, Cartão de Cidadão oder Chave Móvel Digital).

2. 02

   Laden Sie die Caderneta predial herunter und notieren Sie den VPT.

3. 03

   Schlagen Sie den Gemeindesatz im offiziellen IMI-Dienst nach (richtiges Jahr, Bezirk Faro).

4. 04

   Öffnen Sie Einziehungsbescheide / laufende Zahlungen und bewahren Sie Belege auf.

5. 05

   Prüfen Sie im Immobilienbereich, ob eine Befreiung aktiv ist und für welchen Zeitraum.

Beim Kauf und Verkauf

Checkliste für Käufer und Verkäufer in der Algarve

Käufer

• Bitten Sie den Verkäufer um eine aktuelle Caderneta predial und IMI-Zahlungsnachweise der letzten Jahre.
• Schätzen Sie das Jahres-IMI als VPT × Gemeindesatz (Puffer einplanen, falls der VPT neu bewertet wird).
• Prüfen Sie, ob eine vorübergehende Befreiung ausläuft oder Leerstandsaufschläge gelten.
• Rechnen Sie IMI zu den Haltungskosten — neben Condo, Versicherungen und ggf. AIMI.

Verkäufer

• Begleichen Sie rückständiges IMI vor der Escritura — Steuerschulden verzögern den Deal.
• Legen Sie Caderneta und aktuelle Quittungen in die Dokumentenmappe.
• Bestätigen Sie nach dem Verkauf die Matrix-Aktualisierung und das Ende Ihrer Steuerschuldnerschaft für Folgejahre.

Befreiungen

Befreiungen und Ermäßigungen (Überblick)

Regeln ändern sich und hängen von Einkommen, VPT, Nutzung und Gemeindebeschlüssen ab. Die Beispiele folgen veröffentlichten Angaben von gov.pt / AT — prüfen Sie Ihren Fall stets im Portal das Finanças oder mit einem Steuerberater.

1. 01
   Dauerhafte Befreiung (niedrige Einkommen)

   Öffentliche Zusammenfassung 2026: Bruttojahresinkommen des Haushalts bis etwa 2,3 × jährliches IAS (gov.pt nennt 17 295,59 € für 2026), Hauptwohnsitz, und VPT ≤ 66 500 €. Bestätigen Sie das genaue Verfahren bei der AT.

2. 02
   Vorübergehende Befreiung (Neubau / Hauptwohnsitz)

   In groben Zügen: VPT bis 125 000 €, Haushaltseinkommen bis 153 000 €, höchstens 3 Jahre (mit möglicher Verlängerung um 2 Jahre durch Gemeindebeschluss, Gesetz Nr. 56/2023), und eine lebenslange Grenze von zweimal je Steuerpflichtigem/Haushalt. Staatsschulden können den Antrag sperren.

3. 03
   Weitere Situationen

   Es können kommunale Ermäßigungen oder Aufschläge bestehen (Unterhaltsberechtigte, Leerstand, Zonen mit urbanem Druck, Sanierung, denkmalgeschütztes Erbe usw.). Gehen Sie nicht davon aus, dass sie in Ihrem Concelho gelten, ohne Beschluss und Bescheid zu prüfen.

Steuern vergleichen

IMI vs IMT vs AIMI

AIMI (AT-Zusammenfassung): geschuldet von dem, der am 1. Januar in der Matrix steht; Abzug von 600 000 € (natürliche Person / ungeteilte Erbschaft) oder 1 200 000 € bei gemeinsamer Veranlagung von Ehegatten/Partnern; Stufensätze zwischen 0,7 % und 1,5 % (ungeteilte Erbschaften: einheitlicher Satz 0,7 % in bestimmten Fällen). Die AT ermittelt im Juni; die Zahlung erfolgt in der Regel einmalig im September. Viele Käufer eines einzigen Ferienhauses in der Algarve bleiben unter der Schwelle — prüfen Sie die Summe Ihrer portugiesischen VPTs.

Algarve

Praktischer Tipp für die Algarve

IMI-Sätze variieren nach Gemeinde (Faro, Loulé, Albufeira, Lagoa, Lagos, Portimão, Silves, Tavira, Olhão, Vila Real de Santo António und weitere). Bevor Sie Preis oder Haltungskostenbudget festzurren:

1. 01

   Lesen Sie den VPT in der Caderneta.

2. 02

   Prüfen Sie den offiziellen Jahressatz im Portal das Finanças (Bezirk Faro) oder auf der Gemeindewebsite.

3. 03

   Multiplizieren und mit dem vergleichen, was der Verkäufer zuletzt zahlte.

4. 04

   Bei Zweitwohnsitz oder Investment auch fragen, ob AIMI auf Ihr gesamtes portugiesisches Portfolio greifen könnte.

Wo nachprüfen

Offizielle Quellen zur Bestätigung

• Jahressteuer — IMI und AIMI — Autoridade Tributária.
• IMI zahlen — gov.pt (Fristen, Raten, Befreiungen).
• IMI-Sätze nach Gemeinde — Portal das Finanças.
• IMI-Gesetzbuch (CIMI) — Art. 8 (Steuerschuldner), 112 (Sätze), 112-A (Unterhaltsberechtigte), 120 (Zahlung) und AIMI-Kapitel.
• Caderneta und Einziehungsbescheide in Ihrem authentifizierten Portal-das-Finanças-Bereich.
• Website der Câmara Municipal des Concelho der Immobilie.

Informativer Inhalt, geprüft anhand offizieller Quellen vom 23. September 2026. Er ersetzt keine auf Ihren Fall zugeschnittene Rechts- oder Steuerberatung. Gemeindesätze, Befreiungsschwellen und IAS-Werte können sich ändern — bestätigen Sie stets bei der AT, bevor Sie zahlen oder einen Kauf eingehen.